本文是《希望与危机并存的上海房地产业》的姐妹篇。

　　在本文中，笔者更正了一年前的个别观点。

　　本文由以下几个篇幅构成：

　　12.5%为什么等于56.4%——居民房产的第一桶金来自“计划”而不是“市场”

　　两个小于1的正分数撼动了什么？——房地产业发展对其他行业的推动力和影响力是夸大的

　　年平均报酬266元、1700元折射出什么？

　　从全社会固定资产变化看房地产业对社会总资源分配的影响

　　全国最高的人均可支配收入和全国最低的最终消费率——851元的人均赤字与住房教育支出的关系

　　对动迁的两点看法

　　　　——“选择改善” 比“接受改善”更为重要

　　　　—— 动迁矛盾是不平等交易产生的结果

　　我们还需要注意什么

　　　　——不要对政府轻言“退出”

　　　　——不要相信有关住房需求的预测

　　后记

12.5%为什么等于56.4%——居民房产的第一桶金

来自“计划”而不是“市场”

　　至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。

　　这就是上海的各阶层市民对住房资源的拥有情况。

　　每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。

　　这些，对研究房产市场没有意义。是的，单研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。

　　一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》和《2000人口普查分县资料》，才感觉到我们总算有了实实在在分析上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为出发点、为基础的开端。

　　根据第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日 为界，上海市区家庭户总数4080617户.第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下：

　　以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。

　　把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，房屋资源比相差8.3倍。

　　2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）

　　从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海基本解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为什么就那么容易？

　　众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财富的多寡是怎样造成的？为什么12.5%与56.4%会相等？

　　 1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体职工利益。文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确一般职工、干部初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员享受140平方米。如购买高层公有住房，所有人员在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。这样一个行政文件，成了划分上海市民个人房产财富的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。从此，“一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起点。他们能容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。

　　笔者认为，上海房产市场的真正形成的时间是在99到2000年。这个市场形成是以1999年上海市政府颁发的一系列文件为标志的。这些文件是：99年1月19日颁发的《关于发布〈上海市公有住房差价交换试行办法〉的通知》、99年11月25日颁布的《批转市房地局制订的〈关于内销商品房种类归并若干规定〉的通知》、99年11月26日颁布的《批转市房地局、市房改办制订的〈关于进一步推进本市公有住房出售若干规定〉的通知》。这一系列文件使上海的所有住房都有了货币交易的可能，上海的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在上海房屋资源格局奠定之后。房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功能的房屋就变成可随时变现的财富。

　　第五次人口普查数据提供了谁拥有最多的房屋资源的线索。

　　《中国2000年人口普查资料》提供了这样几张表：《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》、《全国按户主的职业、购建房费用分的家庭户户数》、《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房费用分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用只有全国汇总表，没有各省市附表，这里的原因不难理解。但无论如何，全国表是各个地区样本的综合，除非上海公布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用，否则，全国表的权威性无可替代。

　　《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》和《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》是按职业分的，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。

　　一类人员——国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，

　　二类人员——专业技术人员，

　　三类人员——办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），

　　四类人员——商业、服务人员，

　　五类人员——农林牧渔水利业生产人员，

　　六类人员——生产、运输设备操作人员及有关人员，

　　七类人员——不便分类的其他劳动者

　　我们清楚地看到，在人均建筑面积30~39平方米 和40平方米以上这两档里，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占的比例最高。他们拥有人均40平方米房的比例更是超过20%达到22%，超出次高的生产、运输设备操作人员及有关人员6.2个百分点。

　　我们还想知道，在房屋资源格局已定的情况下，各种职业人等支付的购房费用。

　　先看全国表。

　　这张表中，从一类户到三类户，是购房费用越高消费越踊跃，购房费用呈清一色的递增趋势。一类户从10万元处开始跳跃式增长，二类与三类户则呈现以2为步长值的等差级数增长，四类户亦呈现以2为步长值的等差级数增长在20~30万处达到顶峰，随后等比下降，五类户是跳跃式一路递减，六类户呈标准的正态分布。从全国范围看，30万元以上房的最大买家是属于机关事业单位领导和不分国企、私企的“老总”们，20~30万元的住房则机关事业单位领导和企业“老总”们也要占五分之一比例；专业人员的住房与其说是根据技术职称分不如更确切地说是按职务高低分，因为住高标准房的具有高级技术职称人员大多有着高或较高的职位，另外，人口统计中企事业单位领导是不包括“领导班子”全体成员的，其他“领导班子”中人员包括副职在人口普查中往往以专业人员面貌出现，所以“专业人员”的住房待遇总体能居于高位，其中总有几个百分点是“领导班子”贡献的；行政办事人员由于其工作性质，在住房分配上有着“先得月” 的优势，所以三类户的购房费用也是房价越高住户比例越高，虽然增长速度与一类户不同步，但很稳健；四类户是第一产业从业人员，弱势群体中的最大多数，反映在住房消费上，有84%的住户购建房消费不满一万元，且住房消费越高，问津的住户就越少；第六类是产业工人大军，以5万~10万的购房费用为最大多数，基本等距离向高低两个方向递减。

　　全国情况如此，我们再把注意力移回上海。

　　第五次人口普查对22.11万户的上海城市购房家庭户作了购房费用抽样调查，下表是发生不同购房费用的家庭户百分数。

　　总体推断表显示，花费20万以上购房费的一共只有14万户。

　　可是，上海光拥有人均建筑面积50平方米以上的就有30.5万户，按照买商品房和买原有住房比例占总户数37%计，光这部分住户中有11.3万户是购房户，是上海的房子太便宜了，还是有太多的人“买进”的价钱太便宜了？

　　总体推断结果还使我们可以计算出另一张表，那就是上海150.1万个购房户的购房费用价格分类情况和上海到2000年为止的市区家庭户购房总费用。

　　大于50万档次取平均价64.1万，这是根据《2001年上海房地产市场》中“2000年上海市内销商品住宅预售单套成交总价与成交套数比例”加权计算（附带一句，这张很详细的表只有百分比，没有实数）。在2000年50~100万以上价格成套房的成交价中，50万元占41%，60万元价位占23%，70、80、90、100万元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。笔者根据比例换算得到购房支出大于50万元的平均购房价。

　　读了这张购房费用一览表，看来我们很有必要再重新回忆99年、2000年上海房产市场价格状况。

　　2000年内销商品房平均价：

　　多层3117元/ m2，混合结构3882元/ m2，小高层4126元/ m2，高层4696元/ m2，别墅3912元/ m2，（见《2001年上海房地产市场》中“2000年上海内销住宅预售价格汇总”， 别墅价没有笔误。）

　　99年时不属于原住公房的产权房买入价是平均每套28.39万元，平均单价3095元/ m2。

　　99年转让不可售公房平均每套售价7.67万，平均单价2128元/ m2 ；2000年转让不可售公房平均单价2198元/ m2。

　　把99年、2000年的房产市场交易价格、各类家庭户参与交易情况、市区居民购房总消费这些信息综合起来，笔者总结出4点：

1. 　　购房发生费用在5万以下的102.82万户和10万以下5万以上的15.8万户中，绝大部分是原有住房购买者、差价换房改善居住条件者。

2. 　　到2000年，能出售已购公房再购买商品房和转让旧房后再购买商品房的还是上海居民中的极少数。96年到2000年，出售已购公房的累计有7.41万户，这部分住户是可以有条件购买10万以上商品房和新购产权房的。但他们，只占408.06万城市家庭户的1.8%。占150.1万个通过货币交易得房的家庭户的4.9%。转让户也是有条件购买10万以上商品房和产权房的，但他们在购房户中占的比例更低。

3. 　　有部分住大面积房的家庭户是在超值消费。由于有前面提到的沪房地改（1995）767号文件，有部分住户能有条件用2万左右甚至更低的代价购进大面积面积房。上海51万户的人均建筑面积40平方米以上的家庭户拥有的住房资源与230.2万户的人均建筑面积19平方米以下住户相同，但付20万以上房价的总共只有14万户，付出30~40万的只有4.8万户，付出50万以上房价的只有2.4万户。
 
4. 　　部分中高价购房户是享受公款购房待遇的。

　　能超值消费、公款消费的，占的是“单位分房”的光。

　　曾有人认为让职工用成本价购买单位分的房子是 “国有资产流失”，那是没有读过马克思的政治经济学。

　　曾经把分房当成“福利”，不对，“单位分房”不是福利。

　　我们知道，在1999年、2000年以前，除了单位自建房，历年住宅商品房约有百分之七十是单位购买的。

　　    这说明了什么？这说明，当职工的工资总额中还没有发生“住房消费”这一块时，单位购房给职工使用不是福利，而是责任。

　　按国家统计条文规定：工资总额的计算原则应以直接付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的，均包括在工资总额内。

　　由货币工资与实物工资总和组成的劳动报酬应包括劳动者所必需的全部生活资料价值，住房无疑是必需生活资料。这正是马克思的政治经济学告诉我们的。但是即使在国有企业，无论过去还是现在，交到职工手里的货币工资中并没有包括全部劳动报酬，所以过去的“单位分房”正是以实物形式体现的劳动报酬。一旦住房不再以实物形式交给职工，那就应以货币形式交给职工。

　　然而，80年代以后的实物分房已经是以职务为主要分房依据了，这就不可能把所有职工的全部劳动报酬都得以兑现，住房不平等的客观事实就已经存在。房产市场一形成，住房不平等就演化成了财产不平等。即使住房公积金制度，也是在增加这种不平等而不是在弥补这种不平等。住房公积金根据什么定的？根据个人工资定的。个人工资又是根据什么定的？根据职务、职称、工作年限。而近十年来工资高低已经越来越取决于职务而不是其他了，同样工龄的国企职工，仅因为职务不同，其住房公积金可以相差十几倍二十倍。有目共睹的现状是，少数“效益好”的为数不多的国营大中企业可以为职工满额缴足公积金，而大部分“效益不好”的国企私企要么按照全市最低工资水平为职工缴公积金，更多的是不缴的，缴“两金”“三金”的单位，缺缴的不就是住房公积金吗！

　　老百姓说：“当官的房子都有了，有了不止一套两套了，算下来应该论到给我们分房了，想不到该论到我们了，却要我们出钱买，但我们哪里买得起呀！”

　　这里，我们看到的是政策造成的不平等和权力造成的不平等。沪房地改（1995）767号文件体现的是政策造成的不平等，不为、少为职工缴纳公积金是权力造成的不平等，在国家名文停止公款购房后继续享用公款购房的，也是权力造成的不平等，在2000年和2001年，上海就有不少单位利用公款购房，为权力资源拥有者自己谋利。

　　老百姓往往不能区分那种是政策造成的不平等，那种是权力造成的不平等。但无论那种不平等，都会引起人们普遍不满甚至愤慨，这种不满和愤慨与“仇富”无关。

　　就在2001年，上海一个大型企业出了重大安全事故，在事故发生第二天，这个企业的主要领导班子成员之一就在企业财务部门开了几十万元的购房支票，此事在该单位闹得纷纷扬扬，一些职工说，本来对该领导影响颇好，他既有一定能力，也有一定亲和力，这样一来，“大家对他影响不好了！”笔者认为，此事虽不合情，却也合理。因为按照政策规定，这个领导是有多享受几十万元房的资格的，不然他凭什么开支票？但出了重大事故，可能影响到他的职务，一旦影响到职务，就直接影响到他的住房水准，影响到他将失落就要到手的名正言顺属于他的几十万元的财产。退一步想，他也许是领导班子中最迟得到那几十万元房的呢？

　　的确，一旦涉及到私产，人很难脱俗。对谁都一样。

　　以 “收入是一连串的事件”、“利息不是收入的局部，而是收入的全部”等有名格言为我们逐渐认识的20世纪非凡的经济学家费雪有一段话意味深长：“资本工具的转移逐渐引起资本分配的不均，而资本分配不均一旦形成后，便有长此下去的倾向。”（费雪：《利息理论》，上海人民出版社出版，第266页）

　　住房从不是私产、不能买卖到变成可以买卖的私产，是资本工具的一种转移。

　　“资本分配不均一旦形成后，便有长此下去的倾向。”这是凭直觉和常识都能意识到的。两年来围绕有关私产入宪问题引发的争论其实质是什么？就是争论的一方，希望“长此下去”，争论的另一方，怕“长此下去”。

　　如此而已。

　　言归正传，既然在房地产市场的形成之初就体现了财产分配的不公，既然住房公积金制度在继续着这种财产分配的不公，那么即使上海住房总面积增加再多，普通市民并没有得到真正的利益；每年人代会上公布的 “人均” 住房面积再高，增加的幅度再大，也与普通市民不相干。

两个小于1的正分数撼动了什么？——房地产业发展对其他行业的

推动力和影响力是夸大的

　　一个产业部门是否对其他产业有影响力和其他产业部门发展能否能带动这一个产业发展，在国民经济核算体系上是有衡量标准的，不是靠信口开河想当然的。衡量标准主要有两个，一个是影响力系数，另一个是感应度系数。当影响力系数等于1时，说明某一部门的生产对其他部门所产生的波及影响程度等于社会平均影响水平，当感应度系数等于1时，说明当国民经济各部门均增加一个单位最终使用时，某一产品部门由此受到的需求感应程度等于社会平均感应度；当这两个系数大于或小于1，说明影响程度和感应程度大于或小于社会平均水平。

　　2000年，房地产业的影响力系数是0.588，小于社会平均影响水平，在进入当年上海国民经济核算体系的40个产品部门中按递减排名列第38位。

　　2000年，房地产业的感应度系数是0.68，小于社会平均感应度水平，居感应度系数递减排名第23位。

　　2000年，房地产部门消耗了29 个部门的产品和服务，是涉及其他产品部门最少的部门之一。

　　另有三个涉及其他产品部门最少的部门是行政事业部门、废品废料部门、非金属采矿部门。其中，废品废料业是不消耗任何部门产品和服务的，非金属采矿业消耗27个部门的产品和服务，行政事业部门则只发生其他部门消耗它的产品和服务，不发生它消耗其他部门产品和服务的（这正反映了现有国民经济核算体系中的一个大漏洞：政府部门的土地交易收入没有进入核算体系）。

　　2000年的上海，一个部门的产出要牵动35个以上部门为其作中间投入的有31个产品部门，牵动30个以上部门为其作中间投入的有36个产品部门，而房地产部门都不论不上其列。

　　虽然有29个部门消耗房地产业产品和服务，但其中有21个部门针对房地产部门的直接消耗系数为0值（取小数点后3位，即0.000）。

　　房地产行业的完全消耗系数（直接消耗系数加间接消耗系数）之和按递减排序排在第38位。

　　以上根据国民经济核算方法得来的数据，既不是从“有关部门”得来，也不是从专家学者的研究成果中得来，而是笔者根据《上海统计年鉴（2003年）》为社会公众提供的2000年投入产出基本流量表（中间使用部分和最终使用部分）、根据国家统计局对我国国民经济核算体系中投入产出系数的计算口径规定计算得来。只要国家没有制订二重的国民经济核算方法，笔者能保证其准确性。

　　笔者计算了投入产出表40阶直接消耗系数矩阵，计算了列昂惕夫矩阵，计算了列昂惕夫逆阵。全部计算都是在个人电脑上用EXCEL软件进行。也就是说，不需要大型计算机工具，简单到只要会使用电脑，只要是使用OFFECE软件，谁都能计算。

　　一系列数据都说明了房地产业部门与其他部门之间无论是直接联系、直接依赖关系还是间接联系、间接依赖关系都并不紧密与密切。房地产的发展对带动、促进整个国民经济发展的作用也就没有被宣传的那么神奇。

　　当然，与房地产联系紧密、关系密切的部门是有的，这个部门就是金融保险业部门。国民经济40个产品部门中，房地产业对金融保险部门的完全消耗（直接消耗加间接消耗）系数比重为30.7%，仅次于商业对金融的完全消耗系数比重（34%），也超过了金融保险业对自身行业的完全消耗系数比重（27%），与此形成对比的是另有30个部门对金融部门的完全消耗系数比重在10%以下。

　　在房地产的中间投入构成中，金融保险行业的中间投入要占到房地产中间总投入的50.4%，是所有产业部门中金融保险业中间投入比重最高的行业，同样能形成对比的是另有30个部门得到金融部门的中间投入比重在6%以下。

　　关于人们普遍认为与房地产业有当然联系的建筑业，房地产对建筑业的完全消耗系数仅占到本部门完全消耗系数的4%。建筑部门对房地产的中间投入占房地产部门中间总投入的9.4%，反之，建筑业对房地产行业的完全消耗系数只占建筑业完全消耗系数的0.7%，房地产部门对建筑业的中间投入更只有区区0.08%。

　　有人肯定会问，每年消耗那么多水泥钢材，怎么房地产部门的消耗系数中不见反映？

　　问得好。这部分的水泥钢材的确不在房地产部门的消耗中反映，根据国民经济核算规定，所有的建筑材料包括居民自己造房买的建筑材料都计入建筑活动的中间消耗，这些材料的消耗情况要到建筑业的中间消耗中去找。2000年建筑业对非金属制矿业的完全消耗系数是0.218，对金属冶炼及压延制造业的完全消耗系数是0.481，占了建筑业完全消耗系数29%，建筑业影响力系数1.24，超过社会平均影响力水平，建筑业感应度系数0.47，小于社会平均感应度水平。对建筑业的一系列指标评价， 将在下一章节详述。在此只做一点说明：建筑业不是光建造房地产业的产品，市政建设、公共设施、企事业单位的基本建设、更新改造都属于建筑业的建造范围，就消耗钢材来说，一般民居对钢材的使用是很有限的，按2002年住宅竣工面积1880万平方米计，如不考虑高层小高层的桩基用钢，当年竣工住宅用钢量是100万吨，而2002年上海一年的钢产量是1719.4万吨，仅占上海钢产量的6%，钢材的完全消耗系数中民居只占很小的比例。

　　也许有人还会问：房地产业GDP贡献是不小的，影响度系数和感应度系数为什么这么低呢？

　　这是一个房地产业对国民生产总值的高贡献和对国民经济的弱影响为什么能并存的问题。

　　我们从收入法和支出法两个增加值测算方法来观察房地产部门的增加值构成。

　　收入法增加值构成：劳动者报酬占23.6%，固定资产折旧占31.5%，生产税净项占16.3%，营业盈余占28.6%。支出法增加值构成：居民最终消费占46.1%，资本形成总额占46.1%，出口占7.8%。在支出法增加值构成中，居民最终消费与资本形成总额同占46.1%的份额，这里的最终消费，是不包括居民购房费用的，根据国民经济核算原则规定，居民的住房购买属于固定资本形成而不属于“消费”范畴，这样，房地产业的居民最终消费只是指物业管理费用、房屋交易费用、租房费用等，居民最终消费占到增加值46.1%，就是说房地产业贡献的增加值的近一半是由居民所缴付的物业管理费用、房屋中介交易费用、租房费用、房屋修理费用等组成，这部分就占了上海2000年GDP的2.2%，可不敢小看这2.2%，它比2000年纺织业、煤气生产供应业、自来水供应业的全部增加值总和还多出4个亿。房地产部门的物业管理收入和市场管理收入竟如此可观，大概这也是有关方面青睐房地产业的一个原因。然而从投入产出表分析，这占增加值46.1%的收入主要是房地产业提供服务得来的收入，不是由生产活动创造的财富收入。这部分的收入，与国民经济其他部门是没有多少关系的。

　　在收入法增加值构成中，房地产业固定资产折旧占到增加值31.5%比重，固定资产折旧反映了固定资产在当期生产中的转移价值，表达了固定资产的部分价值从固定资产中一部分转移到了生产产品中的一部分。由于房地产的主要产品是商品房，而商品房又是属于固定资产形成中的一部分，因此，在收入法增加值中的固定资产折旧也可看成支出法增加值中固定资本形成总额的一部分，这部分增加值是从已计算过的资本价值中转移来的收入，不是由新的生产活动创造的财富收入，这部分的收入，同样与国民经济其他部门没有多少关系。

　　这样，关于房地产业对国民生产总值的高贡献和对国民经济的弱影响为什么能并存这样一个疑问能得到解释了：房地产业的增加值中相当一部分来源自居民收入的纯转移和已核算过的固定资产部分的转移，而不是来自生产活动创造的财富。

　　不过，这解释还局限于在分析投入产出表范围内的就事论事，下一章节里，笔者将分析房地产业和建筑业GDP是怎样被创造出来的，我们会真正明白为什么“高贡献”与“弱影响”会并存、GDP又为什么会这样高。

　　有一个结论是可以下的：所谓房地产业比其他产业更能推动国民经济发展的说法是缺乏依据的，而房地产业的发展是否挤占了其他产业部门的发展资金倒更是可以探讨一番的。

年平均报酬266元、1700元折射出什么?

　　上海房地产业和建筑业对GDP的贡献是巨大的。

　　2000年，上海房地产业贡献的增加值在上海国民生产总值中排名第四位，占的比重为5.5%（第一位金融保险业，占比例15.1%），居民消费金额排名第三位，占居民消费金额比重6.5%，营业盈余即利润排名第五位，占全市营业盈余5.9%（第一位仍是金融保险业，占比例24.8%），生产税净项（即企业向政府支付的不包括所得税的税金减去政府对企业的亏损性补贴）排名第8位，占生产税净项3.7%（第一位还是金融保险业，占比例27.2%），劳动者报酬排名第九位，占全部劳动者报酬的比重为3.7%。

　　2002年，上海建筑业贡献的增加值在上海国民生产总值中排名第七位，占的比重为4.5%，营业盈利排名第10位，生产税净项排名第9位，劳动者报酬排名第三位，占全部劳动者报酬比重的7.9%。

　　房地产业、建筑业对GDP的贡献的确显而易见，但我们要分析的是在GDP后面反映些什么。

　　笔者先按房地产业、建筑业的全部从业人员计算这个行业的人均报酬、人均利税贡献。再选一个金融业、一个制造业、一个电力燃气水生产供应业一起来参与对比。

　　在此，需要对统计指标作解释。这对能看懂以后的分析很重要。

　　“职工”是指在国有、城镇集体、股份制、有限责任制、联营制、港澳台和外商投资单位工作并由单位支付工资的从业人员。

　　“工资”包括计时计件工资、奖金、津贴、补贴、加班加点工资、附加工资、保留工资、调整工资补发的上年工资等。“工资总额”是指支付给本单位职工的劳动报酬总额。

　　“从业人员”指16岁以上，有劳动能力，为取得报酬和经营利润在调查周内从事了一小时以上劳动人员。从业人员中包括职工、离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体从业人员、乡镇、农村和其他从业人员。

　　企业的劳动报酬指企业直接发给的工资、奖金和各种补贴收入。

　　“劳动者报酬”指因从事生产活动所获得全部报酬，劳动报酬包括货币形式，也包括实物形式，还包括劳动者享受的公费医疗和医药卫生费、交通津贴、单位支付的社会保障费等。

　　上表中金融业的人均利税是人均报酬8倍，笔者在此不做分析，只是把此数据作为一个可供类比的参照系。房地产业人均利税是人均报酬1.9倍，电燃气水生产业人均利税是人均报酬1.7倍，制造业人均利税是人均报酬1.5倍，建筑业人均利税是人均报酬的一半。

　　制造业虽然在“人均GDP”贡献上比不上房地产业、金融业、水电气业，但由于从业人员基数大，其贡献的利税超出了房地产等三个行业加上建筑业的利税总和。支付的报酬也是这些行业报酬总和的一倍。说明第二产业中的制造业对GDP有着实质贡献，并且，这种贡献超出了同属第二产业的建筑业的贡献。

　　下面，我们要导出另一张表，为了缩短时空距离更贴近现实，该表用2002年统计数字来解释2000年投入出产表中为什么某些行业部门对GDP贡献如此大的问题。

　　第一张表是全部抄录《上海统计年鉴》（2003）的，如对此表的准确性有怀疑， 那么，笔者告诉诸位，这并不是抄录错误。也不是年鉴印刷有误的问题。

　　第二张表是笔者根据第一张表计算的。

　　大家肯定与笔者一样困惑：第一张表中在岗从业人员的平均工资是怎样计算出来的？让笔者来告诉诸位吧， 那是把国营、集体、其他单位的从业人员平均报酬再平均后计算出来的，当然还会有加权过程。这样的计算结果才与年鉴的平均报酬接近些。譬如，全市从业人员的平均报酬是22612元，其中国营单位“平均”是23090元，集体单位“平均”是13328元，其他单位“平均”是23657元，三个“平均”加起来除以3是20025元， 与22612元也就相差不远了。

　　但是，为什么可以公布职工平均工资、可以公布所有从业人员平均工资、偏就不公布其他从业人员工资呢？在全市职工工资总额占全部报酬93%的情况下，从业人员平均报酬与职工平均工资是不会有多少差别的，而在全市职工只占从业人员47%的情况下，计算出53%的另部分人的平均工资倒是实际意义的。笔者决不敢小看我们的专业统计人员、统计专家，这不是他们的疏忽，更不是他们不懂，而是他们在刻意回避什么！

　　现在，笔者计算出了建筑业中有51%的从业人员人均年报酬266元，房地产业和制造业中分别有75%和43% 的从业人员人均年报酬1700元，一个例外是电、燃气、水生产供应业的中2%的其他从业人员人均年报酬是37500元，成为其他从业人员中的另类，他们的人数是1200人。电、燃气、水生产供应业是一个高垄断高利润的行业，职工占全部从业人员98%就是明证，现在没有其他行业的职工人数占从业人员比重超过88%的，而能列入1200人之列的是有“来头”的，他们的报酬要超出职工平均工资。

　　人均年报酬266元是个不能想象的数字，就是房地产75%的其他从业人员、制造业43%的其他从业人员人均年报酬才1700元也是不能想象的。这说明这些部门的其他从业人员的流动性很大，就业很不稳定，干不了一会活也算是个就业人员，然后就用很便宜的劳动力价格把他们打发。我们很容易看出，建筑业有51%的人报酬极低，是因为他们中大部分人的身份是农民，而在房地产业75%的其他就业人员中，大部分应该是再就业的失业下岗工人。我们总算看到了房地产、建筑业是在怎样“增添就业岗位”的，那是在借“增加就业”为名，无情榨取民工、失业下岗工人的血汗！而这种榨取，只要统计部门能“有选择”地、巧妙地“平均”一下，就能“平均”出一片歌舞升平！上海就业人员总数不是很可观吗？超出全市职工就业总人数的人们都在就业，不是再就业工程的巨大成绩吗？全市就业人员平均报酬不是高出了职工平均工资吗？但是，如果我们能容忍GDP是用这样的方式在增长的话，如果我们能默许统计部门这样来“平均”的话，那么，中国就根本不可能再有什么“共同富裕” ， 中国就将不成其为社会主义国家！

　　发展房地产是能增加GDP，建筑业也能增加GDP。

　　然而，我们为什么要增加GDP？增加GDP做什么用？是那部分人在创造GDP？对于创造GDP的人们，GDP又回报了他们什么？

从全社会固定资产变化看房地产业对社会总资源分配的影响

　　房地产业的固定资产折旧费占到2000年整个国民经济体系中固定资产折旧费的12.5%，占据固定资产折旧费的第一位（79.2亿），超过了金属冶炼及压延加工业的固定资产折旧费（76亿），也超过了化学工业的固定资产折旧费（59亿），折旧费都如此可观，可见房地产的固定资产数量之巨大。

　　从历年新增固定资产表中可见其一斑。

　　新增的固定资产大量地注入房地产领域。

　　虽然新增固定资产总额从2000年开始下降，但房地产新增固定资产占的比例直线上升。基本建设和更新改造的新增固定资产加起来也不及房地产的。如此可观的新增固定资产数的产生是有更加可观的资金在不断介入房地产投资领域的结果。

　　下表，反映了各年份全社会固定资产投资情况：

　　在98年到2002年的五年时间里，基建投资的增长速度低于全社会固定资产投资增长速度18个百分点， 房地产投资的增速则超过全社会固定资产投资增速19个分点，一正数一负数的绝对值一相加，房地产与基本建设的增长幅度要相差37个百分点。房地产在全社会固定资产投资里占的比例增加了4.8个百分点，而基本建设减少了7.1个百分点， 到2002年，房地产投资与基建投资的相差绝对值就只剩35亿了（基建投资784亿，房地产投资749亿）。

　　大家知道，基建投资是为社会扩大生产能力和工程效益而投资，房地产投资主要是为居民生活而投资，现在基建投资规模削减，房地产投资大幅增长（表中所示：2002年的基建投资比1998年减少了7%，减少的绝对值是60亿，房地产投资比1998年增加30%，增加的绝对值是177.8亿），到2002年房地产投资与基建投资已平分秋色，这将直接影响到全社会扩大生产能力，影响到就业和再就业，这“平分秋色”的本身就意味着危机。

　　不仅如此，房地产业对资金的大量占用已经影响到有限资金对其他产业的配置和资金利用效率的影响。

　　从90年代初期第三产业经营性固定资产原价占经营性固定资产原价总数的30%、90年代中期的占38%、到2002年上海第三产业的经营性固定资产原价已经超出了第二产业中工业的经营性固定资产原价，超出额达130亿。什么是经营性固定资产？经营性固定资产是指直接参加企业生产经营过程或直接服务于生产经营过程的各种固定资产，如房屋、建筑物、动力设备、传导工具、运输工具、工作机器及设备和其他生产经营用固定资产。让第三产业GDP超出第二产业，是政府所追求的。现在，第三产业的经营性固定资产原价也超出了工业的经营性固定资产原价。

　　那么，第三产业的经营性固定资产的经营效益比起第二产业又如何呢？让下面一张表来说明问题。

　　2002年比起1998年，第三产业对固定资产、资产总额的占用增长幅度都要比第二产业多出10个百分点，这样下去，不消几年功夫，第三产业每百元增加值占用的资产数就会超出第二产业。这样的话，第三产业增加值再高，又有什么积极意义可言呢？

　　发展第三产业，本是为其有着投资少见效快的特点，既能为社会提供广泛的服务方面需要，又能增添就业岗位，解决民生问题。但当我们开始强调第三产业在GDP中的地位时，发展第三产业就成了一种使命，一种任务，甚至是一种时髦。于是，第三产业也开始大投入了，目的就是为了增加第三产业GDP。

　　其实第三产业不该是耗用固定资产的大户，根据全社会固定资产投资资料分析（全社会固定资产投资数是我国计算固定资本形成总额的最基本资料来源），2002年第三产业的固定资产投资组成中有54%是房地产投资，24%是社会服务业的投资（根据国家统计条文解释，社会服务业范围包括公共设施服务活动、居民房屋活动、旅馆经营活动、租赁活动、旅游和娱乐活动、信息、咨询与计算机应用服务活动和其他社会服务活动），12%是邮电、仓储、交通运输业的投资，批发零售餐饮业占1%。这里除了房地产业和交通运输业，其他行业是不需要大规模投资、不需要很多经营性固定资产就能开张经营的。所以，房地产行业的增加值是影响第三产业单位增加值占用资产数的主要因素。我们不能光看到房地产行业GDP 的增长而忽略了其增长对整个国民经济投资效率的影响。

　　这里，笔者要重提本人在《希望与危机并存的上海房地产业》中的一段话：“上海第三产业的结构构成很成问题，房地产业和金融保险业的增加值要占到第三产业增加值37%~40%的比例（2001年），要知道即使在香港这样一个服务业占到GDP 84%份额 、又是多年的国际金融中心和房地产业占强势地区，其房地产业和金融保险业的增加值不过占到服务业的27%，而16万个批零贸易餐饮单位贡献给GDP的倒占了30.5%（2000年），……如果国民赖以生存的行业没有一个扎实的发展基础和良好的发展势头，那么GDP越借重于房地产业和金融保险业，实物经济就越难以增长，老百姓消费的来源就要从根本上受到影响。”

　　根据中国统计年鉴的数据，2002年与99年相比，在24个主要工业品产量中，上海有18个产品的产量占全国的份额在下降，结合对上海房地产市场和第三产业的投资分析，可以肯定，这种下降不能说与房地产超常规的发展无关。而有关部门起码不要把这种下降当成业绩来叫好。

　　当然，我们还有“支柱产业”。2002年上海六大重点发展行业的产品销售收入占了全市的59.3%，利润总额占了全市的57.1%，税金总额占了全市的51.6%，工业增加值占了全市52.6%，但因为六大重点发展行业的资产总额占了全市资产总额的55.4%，也就算不上有多大贡献。况且，六大重点发展行业的从业人员总数占全市就业人员总数的30.8%，关心就业超过关心其他的市民更在乎哪些行业能多提供就业岗位。

　　这里想提一下美国的 “第三产业”。美国的 “第三产业”兴起于50年代，美国是把应用高科技的知识产业与服务业一并算作第三产业的，美国以知识产业为主的“第三产业”其主要特点就是有形资产投入少，无形资产投入多，美国许多高科技企业中的无形资产已超过总资产的60%（见何顺果：《美国史通论》）。连美国的高科技行业都不是“耗资大户”，而按我国的行业分类，高科技产业是属于第二产业的，我国的“第三产业”也就是科技含量并不高的纯服务业，如果服务业也要在固定资产投入上与第二产业“试比高”，那服务业的优势总有一天会消失殆尽的。

　　根据2003年中国统计年鉴的统计数，2002年，上海地方财政收入中的个人所得税和企业所得税比上年分别下降了11.34%和10.28%，个人所得税企业所得税占地方财政比例从2001年的12.9%下降到9.5%，企业所得税占地方财政比例从24.6%下降到19.7，两项税收一共比上年少收21亿。这些下降，是否与某些行业的超常规发展影响了整个国民经济行业的资源有效配置和资源有效利用有关呢？

　　资源总是有限的，代表各自利益的部门总是希望有限的资源能向自己方倾斜的。在目前的国情下，资源往往是跟着权力部门意向走的，这种跟权力部门意向走的投资也往往是可以不计效益的。当然，不计的只是社会效益，个人效益能不计吗？

全国最高的人均可支配收入和全国最低的最终消费率

——851元的人均赤字与住房教育支出的关系

　　国民经济核算中指的“最终消费”包括了所有的消费性支出行为。最终消费里包括的住房消费不是指购房费用，购房费用属于非消费性支出。笔者现在先分析消费性支出和消费性支出中包括的住房消费。

　　令人难以置信的是，在全国31个省市自治区直辖市中（除台湾省）人均可支配收入最高的上海，最终消费率却是全国最低的！并从99年至2001年，一直保持最低记录。这记录是：99年42.6%，2000年42.8%，2001年43.4%。如果刨去政府消费这一块，这居民消费率的记录就是99年33.5%、2000年33.4%、2001年33.61%，2002年最终消费率是45.4%，居民消费率是35.2%，最终消费率在全国的排位还未知。但因为2002年全国的最终消费率是58.2%，上海不会越出最终消费率最低三位内。一直有雄心与国际大都市接轨的上海，在最终消费率上处于全国末位，与国际相比，更是差距悬殊。根据世界银行2001年统计数据，43个国家中除了新加坡和马来西亚的最终消费率是50%以上60%以下，其余全在70%以上，其中80%以上有14个国家，包括美国、英国、南非、埃及，也包括斯里兰卡、菲律宾、孟加拉国。

　　这是为什么？

　　这是因为上海人已不敢消费。

　　2002年，上海居民家庭户的人均赤字是851元。

　　2002年上海城市居民家庭人均实际收入14396元（月实际收入1200元）。

　　2002年上海城市居民家庭人均实际支出15247元（月实际支出1271元）。

　　14396-15247=-851元

　　 谁是赤字户的主体呢？看下表。

　　请注意，这还是可支配收入与消费性支出的差异，不是实际收入与实际支出的差异，实际收入指全部实际现金收入，实际支出包括消费性支出与非消费性支出，非消费性支出是指个人所得税、其他税、非储蓄性保险、赡养支出、赠送支出、购建房支出。

　　从2001年起，最低收入和低收入家庭光支付消费性支出就已经入不敷出了。如果把全部实际收入减去实际支出，不要说低收入、最低收入家庭，就是中等偏下收入家庭不买房也都将面临入不敷出。

　　把按不同收入分的人均可支配收入增长情况和人均消费性支出增长情况各按四年的时间跨度分组。一组，从95年到98年；另一组，从99年到2002年。我们可以看到不同时间段的收入增长幅度和支出增长幅度。为什么这样分组？因为从99年开始，市民住房、教育、医疗、养老的实际支出大大增加了。

　　从可支配收入增幅来看，99~2002年平均增幅（不是4年的平均增幅，而是各类收入者的平均增幅，下同）比95~98年的平均增幅高3个百分点，但这是被高收入和最高收入群体“平均”上去的，最低收入、低收入、中等偏下收入、中等收入、中等偏上收入户在99~2002年间的收入增幅全都低于95~98年的增幅，特别是低收入和中等偏下收入户，99~2002年间的收入增幅比95~98年间增幅分别下降和11.3和7.6个百分点，而最高收入户在99~2002年间收入增幅比95~98年增加12.4个百分点。

　　从消费性支出增幅来看，99~2002年平均支出增幅比95~98年的平均支出增幅高9.8个百分点，主要高在最高收入户、最低收入户、高收入户和中等偏上收入户。

　　把两个时间段的人均可支配收入和消费性支出增长幅度对照着看，可以发现95~98年中等收入者以下的收入支出增幅差异还大致平衡，而99~2002年连中等收入以上者的支出幅度都要高于收入增幅，这直接影响到最低收入、低收入、中等偏下收入、中等收入家庭的生活质量。下表把这种后果反映得很清楚：

　　再提醒一次，如果把实际收入和实际支出都按收入类型画图表，支出幅度超过收入幅度的现象将更为明显。

　　为了让诸位了解全部支出中的非消费性支出部分对上海居民家庭的影响，将97年以来的人均非消费性支出详表提供如下。

　　上表中空白栏都是《上海经济年鉴》不再提供数字的。其实2001年和2002年的消费性支出栏和购房支出栏本来都是空白， 购房支出是笔者“迂回”算出来的。譬如，2003年《上海经济年鉴》在一个分组项里提供了户均装潢支出1240元，在另一个分组项提供了人均装潢支出427元，由此得知人均数是按户均2.90398人计算的，再把提供的“户均购建房支出7903元”和“人均年住房支出比上年增1.1倍”结合起来计算，才得到2001年和2002年的购建房支出。从2001年开始，《上海经济年鉴》和《上海统计年鉴》都不再公布人均实际支出数字和人均非消费性支出数字了，笔者文中凡引用到这两个数字，都是笔者从《中国统计年鉴》中转载的。当非消费性支出已经从2000年2456元上升到2002年的4783元、非消费性支出是消费性支出的46%时，不再公布人均非消费性支出数字和人均实际支出数字耐人寻味。2002年的人均可支配收入比上年增加了366元，但是增加的住房支出就比增加的可支配收入多到近4倍（1426元）。

　　还有一组数字，反映了各档收入户的比例各是多少。

　　上海有30%的家庭人均可支配年收入在一万以下。应该说，如果没有住房、教育、医疗、养老等方面的现实支出和预期支出，三口之家即使人均年可支配收入是1万元，那么，每月近2500元的收入解决温饱问题是绰绰有余了。虽然在“吃”的消费上上，2002年食品消费中的粮油、蔬菜、肉禽蛋水产、烟酒茶的人均消费支出比例全部呈现出典型的恩格尔系数规律，即最低收入者的食品消费占的比例最高，随着收入的增加，食品消费占的比例越少。但高收入者与低收入者食品消费差距主要是体现在不同收入者的外出用餐消费上。最低收入、低收入者的外出用餐消费占食品消费13%、15%，高收入者、最高收入者的外出用餐消费占食品消费的24%、31%。最高收入者比起最低收入者，在粮油、蔬菜、肉禽蛋水产、烟酒茶、干鲜瓜果、糕点、奶和奶制品的人均消费上总共一年多支出1300元，而在外出用餐一项上要多支出1440元。

　　为了弄清居民食品消费变化对消费性支出中的影响程度，笔者还将99年和2001年的上海居民人均食品消耗量变化进行两相关样本检验，威尔克逊符号秩检验的显著度是0.33，精确检验的显著度是0.424，边缘齐性检验显著度是0.328，P均大于0.05，说明99年与2001年的食品消耗量没有显著性差异。但这不是说明99年到2001年“吃”的生活水平没有提高，因为笔者对最低收入者和最高收入者的食品消耗量和消耗金额也进行了两相关样本检验，同样得到没有显著性差异的结果，这是由于高收入户与低收入户的食品消耗都有各自的消费结构，某种食品消费量少些，另一种食品消费量就多些，总能找到平衡。所以高收入群体和低收入户群体在日常食品消耗金额上虽有差异，但差异是不显著的。

　　但是，如果把居民的全部消费性支出都算上， 那教育支出和住房消费中的以装潢为主部分的支出对中低收入家庭的支出影响就大了。笔者根据《上海统计年鉴（2002年）》中“城市居民家庭人均消费性支出（按收入水平分组）”表，用SPSS软件对七档收入家庭的消费性支出进行Kendall相关分析，得出结果是，大部分消费与收入相关，与收入不相关的消费是：粮油消费、药品消费、教育消费、教育消费中的学杂消费和成人教育消费、电脑消费、纸张文具消费、住宅消费中除去水电煤气物业管理费以外的消费。其中教育消费的相关系数显著水平为0.413，表示了教育消费与收入水平很不相关。这里所谓的不相关，是指消费不随着收入波动而波动、消费数额对所有收入类型的人都相同。

　　这张表说明，表中所列的消费品即便是收入再低者也必须支出的。粮油和药品是不受收入影响必需消费的，后面的五种与收入没有显著性相关意义的消费全部与教育有关。但药品虽列入与收入没有显著性相关意义的消费品，还是可以自行选择消费的，譬如药可以买便宜些的，能挺得过去的病不吃药少吃药可以量力而行，粮油虽然是必需品，已分析过这部分支出对生活质量没什么影响，唯有教育，所有家庭都得同等消费。最低收入户教育消费是769元，高收入户是682元，最低收入户高出高收入户11%；低收入户教育消费1152元，最高收入户1068元，低收入户也要高出最高收入户7.8%倍。在纸张文具消费上，最低收入户与最高收入户消费额相同，低收入户比高收入户多出一倍。教育投入对最低收入、低收入者的影响是显著的。

　　教育已经成了名副其实的产业，而且是高居2000年度国民经济核算投入产出表中按产出递减排序列第四位的产业，是每投入一个单位能产出四个单位的高回报产业。这是个高回报的产业，但不是一个低投入的产业，除了老百姓投入外，在上海的财政支出项中连续四年是政府投入的第二重点对象，仅次于对基建的投入，一直到2002年才让更新改造多占了0.1个百分点，退位第三。在财政支出中，教育是列入“事业费”栏目的，而每年事业费的55%~58%（2001年是53%）都是给教育部门的。事业费，是指用于事业部门的日常开支，也就是说，教育部门的日常开支要占上海政府财政支出的第二位。（资料来源：《中国统计年鉴》）。

　　教育消费已经成了消费性支出中影响到市民生活的一项重要支出，还有一项影响到市民收入的消费性支出是以装潢为主但不包括房租、水、电、燃料、物业管理费用的支出，因为房租、水、电、燃料、物业管理费用都是与收入相关度较高的，把这些相关度高的费用从住宅费用中刨去，余下的住宅消费性支出就呈现出与收入的不相关性。

　　以装潢为主的住宅支出对市民生活影响虽然比不上教育支出对市民生活的影响，但毕竟列入与收入不相关的支出行列，从低收入、中低收入家庭在这方面的支出比重超出中高收入、高收入家庭在这方面的支出比重来看，可以肯定低收入、中低收入家庭的这项支出与动迁有关。 因为装潢原本是个锦上添花的消费，不是非消费不可的必须消费，如果不是大规模动迁，是不容易启动中低收入者在这方面消费的。并且，这项消费与购买住宅费用有很大相关性，两项支出合在一起，对市民生活的影响就大了。这里，我们可以把上海市民的购房费用占非消费性支出的比例和实际支出的比例与其他城市比较一下。

　　2002年上海的住房消费占实际支出的比例是6个城市中最高的，2001年仅低于苏州；购房支出占非消费性支出的比重在2002年要比2001年增加8个百分点，购房支出占实际支出的比重在2002年要比2001年增加7个百分点。比起其他城市，除去宁波因缺少2001年数字不便比较，上海的购房支出增幅是最高的。

　　事实上，连松江、奉贤等地的动迁房都要卖到每平方米四、五千元，大规模动迁迫使市民只能削减其他收入来买房、来装修住房。

　　以上这些影响已经足以导致上海的最终消费率位于全国最低的地位。由此可见，上海居民消费率远远低于全国平均水平是不难理解的。上海居民家庭户人均赤字851元是不难理解的。

　　我们还可以比较一下部分城市与上海在社会消费品零售总额增长上的差异。笔者选择了一个直辖市（天津）、一个邻近省会城市（杭州）、一个上海的近邻（苏州）、一个“黑马”城市（宁波）和最早开放的城市（深圳）与上海作比较。

　　在市区范围内，上海的社会消费品零售总额增长速度除了略高于宁波， 低于其他4个城市，在全市范围内，上海社会消费品零售总额不仅低于这5个城市， 还低于全国平均数。

　　把上海95年~98年的社会消费品零售总额与99年到2002年的社会消费品零售总额相比，我们可以看出明显不同的增长情况。

　　两个时间段的增长速度对比显示，后一个时间段里只有燃料增长幅度没有大变化，其他增长幅度多则仅是前一个时间段增幅的70%，少则只有前一个时间段增幅的46%。95到98年都是两位数增长，99年到2002年全都是一位数增长。

　　在2001年全国35个城市消费性支出排名中，排名第一第二的都不是上海，而素有“穿在上海”之名声的大上海在衣着消费上屈居第19位。家庭设备及其用品服务和居住消费这些与住房有关的消费排名在15位、14位上，这还是在处于大规模动迁中凡与住房有关消费在相当居民中成为必须消费前提下发生的住房消费排名结果。结合前面对低收入、中低收入家庭的装潢消费分析，可见被逼的装潢消费是消费不高的，这排名第15位、第14位就是明证。

　　根据凯恩斯理论，投资是为了刺激消费，凯恩斯认为边际消费倾向是小于1的，只有扩大投资，才能增加就业量。政府是在一定程度上接受了凯恩斯理论的。这个接受，不是指凯恩斯理论导致了政府的干预行为，而是凯恩斯理论可以为政府干预提供理论依据。结果呢？投资不断增加，就业机会并没有增加多少（政府部门统计的再就业数字是不考虑今天就业了明天就可能失业的，前面对GDP增长的分析已经说明了问题），而最终消费率却落了个全国最低。增加投资特别是增加房地产投资没有能从实质上启动消费，反而抑制了消费，这就是今天上海面临的严峻现实。

　　当居民的消费已经受到抑制、一个人均可支配收入最高的城市最终消费率落在最后的现象都已经出现时，我们是否该提醒政府：要么，该控制动迁规模了——因为上海房地产的超常发展能维持下去，是因为有动迁造成的房屋需求在支撑，只要少动迁不动迁，高房价便不能维持，房地产发展会回归常态，百姓被逼的抑制正常消费的行为就能得到改变；要么，给市民的动迁费用要使市民能在房产市场达成交易。

　　但是这种提醒是否有效，要看政府是否有着想维持高房价的考虑。如果政府出于利益考虑要维持高房价，那么，百姓是无能为力的。如果政府以维持高房价为出发点来不断搞动迁，那么房价是不可能跌的。

　　只要有动迁存在，总会有住房需要，而且是持续的、大量的需要。政府非常明白这一点，房地产商则非常明白政府。

对动迁的两点看法

“选择改善” 比“接受改善”更为重要

　　政府说，动迁是为了改善老百姓居住条件。

　　这句话是否对，要看时间段的。如果说早五六年早七八年，动迁的都是危棚简屋，这句话没错。但当对老城区实行成片开发时，你不能说都是为了改善居民的居住条件。明明中心城区居住条件不错设施完备的很有价值的花园洋房、石库门建筑都在“成片改造”中被拆除或被另作商业用途了，硬要“改善”那些不需要改善的市民居住条件，这就不是为了市民利益，而是为了开发商利益。不是说不成片改造不给开发商甜头会使很多市民要解决住房困难要等一百多年、所以才成片改造的吗？其实，这句话中只有“想给开发商甜头”才是真话。只要有市场，开发商会不来开发？1000多万人的城市能不吸引开发商？倒是政府的积极主动介入行为使商人看到了更多的利益所在，他们才故意“拿大”，沪语“摆镖劲”是也。

　　谈一下香港是怎样解决住房困难也许对我们能有启发。香港政府从72年起，通过“十年建屋计划”（后改为“四年建屋计划”）和“居者有其屋计划”，使 222.5万有永久居留权的普通市民住进了有厨房有厕所的的独立住宅（香港称居屋），人均居住面积不少于 3.5平方米（与上海现在的人均面积无法相比），特别是在推行“居者有其屋计划”后为中下层人士自置居所而造的“屋苑”，更是有客厅有浴室，卧房有二～三间，还有通讯装置和精密保安系统，可与私人楼宇媲美，价格却仅是私人楼宇的65％～75％。香港政府为鼓励中低收入者自置居所，采取如下优惠措施：一、免地价。二、为居民提供 100％的还贷保证。这就使得居民能在50多家金融机构的按揭贷款下，顺利的以分期付款方式购房。一直到1988年，大多数港人已有了较好居住条件，收入水平也提高到希望能购买一套体面住宅时，才将房屋政策的重点移到以优惠贷款形式帮助居民购买私人楼宇。（《香港房地产市场》，苗壮等编，中国经济出版社，1995年版）我们的政府部门能采取香港一样的优惠措施吗？

　　还有，你说动迁是为了改善我的居住条件，即使我的住房条件是差，我暂时不想改善允许吗？做晚辈的为了能照顾不住在一起的长辈或做长辈的为了照顾不住在一起的晚辈而宁愿住在倒便桶的旧房里，这在上海很普遍的，不要说动迁，就是子女在非中心城区买了房子让老人住，不愿去住的老人也多的是。一些农村孩子在城市有了发展， 把老人接到城市来，而老人也往往在城里呆不长， 最后子女为了尊重老人的意愿只能把老人再送回乡。如果用政府官员的逻辑，这些子女骂一顿老人都应该的，“农村条件那么差，我让你到城里来享福还不领情。不许回去！回去人家要说我不孝顺。” 但硬是违背老人意愿、不尊重老人意愿就孝顺了吗？不，如果他这样做了，他不是孝顺，他这是做给人家看的，要图一个孝顺的名声，遭罪的还是老人。我们的一些官员在成片开发拆迁问题上，是否考虑自己名声比考虑百姓利益更多些呢？

　　在经济学的范畴内，人的所有行为都是选择的结果。选择，是自己做选择， 而不是让人家代自己做选择。

　　你要给我改善居住条件，但你却限制、取消了我选择改善的自由。我出于个人经济考虑，认为你要让我在现阶段“改善”会打破我的收支安排，会影响我的生活质量，你却要我搬迁没商量。我不但没有了选择不想“改善”的自由， 还没有了选择不影响自己生活质量的自由。这样的动迁，到底有多少为民的成分？而这样的结果，对政府也未必是好事，我消费了房子， 我就不能消费其他，贷款买房？我贷款消费把钱贷死了十几年几十年，我十几年几十年里不敢消费，结果是对国家对我自己都无利。

　　每一个消费者都可以根据自己选择的消费画一条消费曲线，消费曲线反映着消费者的消费组合和消费偏好。但是，当动迁不是他意愿又必须动迁时，他的消费曲线上平添出原先不需要的消费，在收入不变情况下，他必须约束愿意的消费来增加不情愿的消费。读过经济学的人也许会脱口而出：这曲线叫做无差异曲线或等优曲线，曲线上的斜率就是以其他消费换取住房消费的边际替代率。不对，笔者至所以坚持称“消费曲线”而不用“无差异曲线” ，是因为并不是凡消费组合都能套无差异曲线的，只有自己选择的消费才能叫无差异曲线，因为无差异曲线的含义是“连接所有消费者满意程度等同的组合”，而不愿意“改善”住房条件者的住房花费是自己根本不愿意的，何来满意？

　　无差异曲线上的商品无论任何增减，都是消费者愿意消费而不是被迫消费的商品，消费者老王喜欢吃鸡也喜欢吃鱼，在收入不变情况下，老王要多吃鸡就必须少吃鱼， 要多吃鱼就要少吃鸡，愿多吃哪一种都是老王根据自己的满意程度而定， 但是，如果老王爱吃猪肉不爱吃鸡， 他就不会把鸡作为他的消费组合， 就不存在那条无差异曲线， 不存在以鸡替代猪肉的边际替代率，不存在，替代什么！

　　这个经济学上的选择问题非常重要，所有的经济行为都是个人行为，个人行为就是个人作选择的行为。打开《微观经济学》教材，无差异曲线、边际替代率、消费偏好都是归入“消费者选择”章节之下的，在真正的市场经济的社会里，没有选择，就没有消费行为的产生，而我们大规模市政动迁恰恰是政府在替代你选择，替代你选择后再让你掏钱消费，如果这个选择与你选择相同， 你可以消费得很高兴，你可以根据你消费偏好画出你的无差异曲线；如果政府的选择与你的选择完全不同，那你就是在被迫消费，你就不可能画出你的无差异曲线 ，硬要画，那将是条充满怨恨的“差异曲线”，曲线上任何一点都是他不愿意消费的商品在消费他的钱。

　　政府不应该代替市民选择， 而是应该为市民创造能进行多种选择的便利，这才是服务型政府该做的事情。正象洛克在《政府论》中所说：“政府所有的一切权力，既然只是为社会谋幸福，因而不应该是专断的和凭一时高兴的。”

　　政府官员也许会说，居民应该从大局考虑，今天的动迁对某些市民会有些影响，但从长远考虑最终是为了全体市民利益。

　　说得非常好。

　　但是，因为党政机关领导班子、企事业单位领导班子成员中占压倒多数的绝大部分已经不用靠动迁来提高住房水平，他们的生活已经不可能受动迁干扰，所以，好话的说服力也就有限。

　　只要政府官员说，我们是为人民利益的，人民的利益就是我们的个人利益。那笔者是不敢与仙人对话的。

　　其实，政府官员完全不用讳言个人利益。经济学的一个基本假设就是：从事经济活动的个人都是在一定条件下争取个人利益最大化。“在一定局限下实现个人利益最大化”不是坏事，也没有任何贬意，正是因为大家都在一定局限条件下在实现个人利益最大化，这才引出了斯密的石破天惊的“市场之手”，才有了古典经济学。而马克思曾经说过的世界发展是由“恶”推动而不是“善”推动的，也是这个意思， 这个“恶”，就是指人的自私。

　　问题在于，如果政府官员的争取个人利益最大化行为能给市民整体带来利益，那官员就是代表了人民利益，如果政府官员的争取个人利益最大化行为影响了市民整体利益，那就不能说是代表了人民利益。

动迁矛盾是不平等交易产生的结果

　　政府部门说过，要用市场的方法解决动迁问题，那好，我们就从“市场”角度谈动迁问题。

　　不管动迁对政府意味着什么，动迁对市民来讲，意味与政府的交易。

　　在最初对危棚简屋的拆迁改造中，市民是得到的大于失去的，特别是政府把改善拆迁市民居住条件当成一种偿还百姓多年陈债的行为时，拆迁是皆大欢喜的好事。近年来的拆迁，给拆迁户的感觉是失去的大于得到的，而政府部门也往往更偏向于维护开发商投资商的利益。

　　来自政府部门下面的职能部门的报道：

　　2001年，上海居民搬迁货币化补偿“达”3万余户，补偿金额47.5亿元；2002年采用货币化安置5.9万户，货币化金额“达”109亿。

　　两个“达”字传达了一种官方心态：给你们拆迁户够多的了，你们不要不满足。

　　虽然平均到每个家庭的补偿额2001年是15.8万元，2002年是18.47万元。

　　在2001年2002年的上海，十几万元如何才能“安置”？

　　这里涉及到对动迁户拥有的交易资产政府是否认可的问题。

　　政府的认为是， 就算是交易，你市民手中的交易资本不过是你居住的一间二间房子，值不了钱。

　　市民认为，我与你当然是交易，我的交易成本不止是一间房，我与你交易的是居住实体加上居住环境。

　　政府说，环境我们不是考虑了吗？中心城区的拆迁费不是已经与非中心城地方有差异了吗？

　　市民说，不够的，这样算我们要吃大亏的。

　　于是，双方僵持。

　　到底谁更沾理？是市民。经典经济学理论是支持市民的。

　　费雪的资本概念一般化理论是把凡是可以导致收入的都看成资产，收入按利率折现就是资本。在费雪看来，“劳力是资产，知识是资产，相貌是资产，医生牌照是资产，家庭是资产……，这些都会带来收入”（张五常：《经济解释》卷二第一章）在拆迁安置中，哪些是可以导致老百姓收入的呢、哪些是可以看成资产的呢？简单讲，凡在交换房屋时（不分计划经济时期还是市场经济时期）能导致多换些面积的因素， 都是可以导致收入的因素，都是资产。譬如，朝向是资产，朝南的优于朝北的，以朝南的较小面积房子是可以换朝北较大面积房子的；房屋结构是资产，公房结构肯定优于搭建房；地段，那更是资产，曾有“好女不嫁大杨浦”、“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法 ，计划经济时，“上只角”的10平方米朝北亭子间可以换到“下只角”18平方米朝南的前楼。那时两个都没什么其他优势的人找对象，居住在“上只角”的就比居住在“下只角”的显得有优势，地段能促成婚姻也能促败婚姻，那资产还不重要？。去年《房产之窗》网站上有个先生，人家问他住在哪里？他的回答：“高安路！！！”紧跟的3个惊叹号表达了高安路在他心中的价值，说明高安路在他心中是能导致收入的，是资产。发展到现在，能让市民感觉到的“可以导致收入的因素”是越来越多了，如原住地附近是否有重点中小学、是否近地铁站、轻轨站，是否离就职地近些、是否离可以照顾小孩的老人的近些……都是可以导致收入的， 都算资产。既然这些因素都是资产，市民当然要就着这些因素就着这些条件来争取自己利益最大化了。

　　这些因素的确是资产，每放弃一样都意味着在减少收入增加支出。譬如从中心城区搬到南汇、奉贤等前农村地区同时又在中心城区工作的人，他会损失些什么？就个人损失而不包括家庭损失而言，他要每月多支出200多元公交费，他早上要多牺牲一、二个小时睡眠时间，晚上要多牺牲一、二个小时的休闲时间或可以增加其他收入的时间，如果包括家庭， 那损失的更多。

　　政府官员为什么看不到这些都是资产呢？因为他们已经拥有种种便利，他们不是象拆迁市民一样把手中能讨价还价都算在一起准备交易，而是他们已经不用再交易就得到了比拆迁市民想得到的多的多资产和资本。

　　比起政府官员所拥有的，老百姓能算做资产的可不就是鸡毛蒜皮？

　　算算吧，从上世纪九十年代末算起，有几个政府机构、企事业单位“领导班子成员”是在靠拆迁改善居住条件的？又有几个政府机构、企事业单位“领导班子成员”人均居住面积是在上海市人均建筑面积（是建筑面积，不是居住面积）以下的？

　　2003年的上海自行车拥有量比两年前增加了三分之一，从600万辆增加到900万辆。那都是精打细算的市民没有办法的选择，其中当然有动迁造成的原因。听说一些政府部门认为交通拥堵是这些自行车之过，要考虑在交通主干道上禁止让自行车通行。那为什么不考虑禁止轿车通行呢？一辆轿车占的路面比自行车多得多吧？骑自行车的人比坐轿车人的要多得多吧？为什么总要绝大多数人让着少数人呢？

　　如果动迁户能在真正的市场经济环境中发生交易行为，很多矛盾就不会产生。

　　而在一个不成熟的市场经济环境中，要解决矛盾是要靠政府出面的。

　　拆迁不是这两年才开始的， 但拆迁的矛盾是这两年尖锐化的。拆迁矛盾的激化政府是有责任的。这个责任，来自政府不合事宜的“退出”。

　　拆迁从实物安置变成货币安置，是政府在拆迁安置问题上“退出”。

　　政府把钱甩给了百姓，自己抽身了。老百姓是拿到了钱买不了房，矛盾尖锐了。

　　为什么会这样呢？

　　实物安置时，政府职能部门的工作量比货币安置时大得多，因为毕竟要将人安置到新居才算了结，如果老百姓不满意不肯搬，为他继续找房的责任在政府，政府不会把他赶出原址就了事的，他要落实房源，要与房地产商协商洽价，只要政府出面， 房地产商也不敢狮子大开口。 

　　货币安置了，政府职能部门把“找房”这部分工作量转移了，也就是把最烦难的事推掉了，推倒了拆迁户自己身上。这一推， 把二手房价推上去了，——动迁居民大多是买不起商品房的主，他只能买二手房，政府把钱塞给你了事，市民只能自己觅房。房地产商一看， 这不是政府把钱送给自己赚吗， 他当然要把房价抬上去了！这样，政府职能部门轻松了，房地产商高兴了，动迁户被激怒了——在这种关头，政府真不能“退出”。

　　此刻，政府“退出”的不是市场，而是责任。造成的是什么？ 是不安定的社会环境。

　　既然房产市场从形成之初就体现了不平等，要调节这种不平等，只能靠政府。

我们还需要注意什么　不要对政府轻言“退出”

　　不讳言，本文中笔者对政府提出了批评。

　　这种批评，不是为了要让政府“退出”。

　　如果我们能面对现实，我们需要的是在让政府逐步退出干预市场的过程中，先让政府充分行使一个负责任政府的职能，包括现阶段的干预职能，而我们大家，都来更好地担负起监督政府的职能。

　　现在，上海已经吸引了很多投资客。投资客看好上海的根本原因是看好上海的政府。上海即使没有绿地、没有“广场”，投资客照样来投资。

　　上海的政府是强势政府，在这种城市投资，只要政府出面，全都能“摆平”——这样，投资客能大大节省交易费用，这才是他们看好上海的实质——交易层面越高，越能少花钱，多办事。

　　外商在他们自己的国家自己的地区是希望政府退出政府少管的，但到中国来投资，他们是冲着政府肯多管、能多管才来的，如果政府打算“无为”了，他们马上用脚投票，不信？2000年11月中国移动和中国联通的股价为何在香港股市暴跌？2001年3月恒生指数为何失守14000点大关？ 不就是境外投资者怕你政府不管吗？你不管，我就跌股价，一周跌掉你1400亿港币，看你政府敢不管！

　　其实，当初引起香港股市暴跌的两次原因都是对大陆百姓有利的，但对大陆百姓有利对投资者不利——投资者是想从政府垄断中获利——什么样的利润都比不上政府垄断的利润丰厚。

　　海外的投资者是向着钱来的，不是向着大陆老百姓利益来的，这很正常。不正常的是我们自己，我们太自作多情。

　　上海政府的“强势” 力量从动迁本身就显示了出来。

　　涉及几十万户的大动迁为何能持续进行？因为上海有一个强有力的政府城市管理架构。1995年以来，上海市政府为了加强社区建设和管理，在城区实行两级政府、三级管理体制，加上居委会形成了四级网络，贴近居民的街道委员会成了准政府。没有这样的架构，特大型城市搞大规模动迁是根本不可能的，同时，也正是这种结构把大规模动迁的政府成本降到了最低。

　　不是动迁造成了这种城市管理架构，是这种城市架构成全了动迁。

　　凡是已经在这里投资的外来开发商、投资商，都希望维持巩固这种架构，他们已经把自己的开发经营行为调整到能适应、能配合这个架构，他们的调整行为是有代价的，代价即交易费用也。他们已经付出了代价，现在是收获时期。

　　所以，如果政府马上“无为”，上海已经存在的投资环境将不再！

　　但至少在几年的时间里，政府不会 “无为”。

不要相信有关住房需求的预测

　　不要相信上海有多少住房需求的预测， 那是算命先生才做的事情。

　　谁都说不上上海人需要多少房。1000万人1000万种需要。以谁的需要为标准？你可以说人均10平方米是消费需求，也可以说人均20平方米是消费需求，你愿意说人均两套房是上海人消费需求也随便你， 但这只是你认为的需求，而不是真实需求。什么才是真实需求呢？那得象香港政府规划署1999年所做的，做一万份涵盖全港的600万住户的关于住房意愿的专项调查，那才是反映真实需求的。说它真实，是因为所有被调查者的住房意愿都是掂量了个人收入和个人支出后得出的，不是根据“人均”收入得出的（而且是不考虑 “支出”的收入！）不考虑收入和支出的住房意愿可以是个无穷大数，我最好在我想住的城市里都有一套房呢， 但那是做梦。

后 记

　　已写不出布谷[注]那样的散文。那是天使的文字。

　　即便如此，我还是要以一篇散文，一篇18年前的散文，作为《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的后记。

　　今年是甲申年。甲申年的大年初一和大年初四，我在上海图书馆度过。

　　上海图书馆，我终生的奶娘。我饥了的时候渴了的时候，她总是敞开胸怀让我啜饮。

　　我是个俗人，喜欢俗比喻。

　　第三次写房地产了，都是被逼出来的文字。

　　坦白说，拆迁与我无关。甚至房地产——都与我无关。

　　可是，我与这座城市有关。

　　我是这块土地上的女儿。

　　把《谁的城市谁的家》读到纸碎迹无。读到闭上眼，那一个个字会灵灵动动跳出来竖起来——让我不得安宁。

　　龙应台，这不是你的城市，这不是你的家。这本不该由你来发问——那个黑衫黑裤梳髻孤单坐在瓦砾堆中的老妇人，属于她的“新天地”在哪里？

　　……望不见的瓦砾堆中，站着一扇危险的、孤零零的、摇摇晃晃的门框，门框下，坐着一个一脸的茫然、一脸又深又密皱纹的黑衣黑裤梳髻老妇人……

　　敢和我打赌吗？总有一天，就在“新天地”的沿街面， 会耸起黑衫黑裤梳髻老妇人的雕塑。因为，她是“新天地”的原住民。

　　龙应台说，她的问题，不是商人可以回答的，却是政治家必须思索的。

　　《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》，是一个市民试图与政治家的对话。

　　《我的语文老师》，是诠释一个市民为什么试图与政治家对话的原因。

　　然而，更多程度上，我这些文字是为千千万万个普通上海市民而写。

　　千千万万个普通上海市民将审阅我这些文字，我写得特别用心、特别用心……

　　                                2002年2月29日

　　注：布谷，原《智囊财经报道》记者，现《中国财富》记者、编辑。大学刚毕业的女孩。读她的散文，犹如读《致小读者》。被那个女孩抚摸过的文字，很温暖很干净。

　　王鍊利（[email protected]）

我的语文老师                                                                   

　　初中一年级时,我的语文老师是一位干瘦的老头。干瘦管干瘦，腰板却始终挺得笔直；已不太灵活了的腿笃悠悠地提起来，着园口布鞋的脚稳稳地踩下去，这种走法倒也缓冲了几分老态，颇有些古朴方正的塾师先生派头。           

　　     他操着一口浓浓的青浦乡音，所以他的“普通话”也就实在无可恭维，嗓音苍老又微带喑哑，大声说话时尾音冒得又尖又细，但这些却不妨碍他“传道授业”，挺得板板的身躯在任何一个教室门口出现，再鼎沸的课堂瞬时如釜底抽薪。

　　     我怕老先生几分。

　　     倒不是语文成绩不过关，当年规定每周八十分钟作文课，谁交卷就可以在这堂课中看小说，冲着这一“优惠”，我每次都是二十分钟就交卷，成绩总不低于八十分。老先生对我是有几分偏爱的，他即使批评我，也总是“点到为止”。然而，就因为有那么一次“点到”，却令我铭记了半辈子。

　　那年头正值学雷锋，我洋洋挥洒了几篇文章作为“周记”，在午间休息时到办公室交给了老先生。老实说，我是想博得老先生几句赞美词的。老先生翻看了一下，合上作文簿轻轻地推还我，他看着窗外，似乎不经意地问了句：“你受《雷锋日记》的影响很深吧？”就这一句话,把我窘得无地自容！我清楚地记得,那是在他的大办公桌旁,他坐着,我站着,我想辩解:我没有抄袭,但我终于什么也没说。本来嘛,我这周记就是空话加大话而已,不过这在那个年代是颇盛行的呀！这少见多怪的老头。我咕哝着,可没敢出声。“你有雷锋那样的经历吗？”老先生又补充了一句。

　　当时我是怀着怎样一种心情走回教室的，我已经不记得了，但从那以后，凡要交给老先生的文章我再也不敢写大话、空话倒是真的。

　　    66年那场风暴来临了，批判老先生的大字报竟一张也没有！他平平安安地度过了两年多的太平日子。一直到有一天早上，他被作为“逃亡地主”揪出来。但我一点也不感到意外。那天，他穿着长衫，头颈上挂着一把算盘，站在学校的大礼堂的台上，任人打他、揪他、踢他、死命按他的头，他丝毫反映也没有。可在我耳边，却格外清晰地响起那苍老又微带喑哑的青浦乡音：“你有雷锋那样的经历吗？”

　　    当天晚上，老先生给家人留下一张“我到黄浦江去了”的条，去了。

　　而我，因为老先生在我十二岁那年“点到”过我那么一次，他在我的心目中就永远也不会去了。

　　他不是逃亡地主，但他的的确确是一个旧时代色彩颇浓的教书先生。他恪守中庸之道，不参与任何派别，不卷入是非纷争，在社会主义的讲坛上，以一个旧知识分子的良知来授业学生。他树起了自己的威严(他是语文教研组长),他尊重自己的尊严,当他迈着方正的步子走向黄浦江时,他会在心里说：“士可杀，不可辱！”

　　因为有人誉我：“你的文章动真感情。”我于是想到了我的语文老师，就拉杂了以上一段文字，也算是纪念老先生——纪念韩振朴老师。

　　　86年