原文题目：尊重常识,走近常识，回归常识——上海市民收入、支出和住房问题兼论宏观调控

    常识之一，苹果是供吃的，不是光供看的

　　常识之二，民以食为天（与美国香港比较）

　　常识之三，解决住房问题要与收入“俱进”（与美国香港比较）

　　常识之四，解决最大多数人民住房问题是人民政府的天职

　　用常识诠释宏观调控——宏观调控是苦药，但不会是猛药

　　常识基于事实。

　　我们认同常识，简单的常识往往无道理可讲。1加1等于2，就是常识。但为什么1加1等于2，没有道理可讲。两点决定一条直线，这也是常识，为什么两点只能决定一条直线而不是两条、三条， 同样没有道理可讲。但常识问题上的无道理可讲与蛮不讲理胡搅蛮缠有天壤之别，常识的无理可讲是因为常识是约定俗成的公理，谁质疑公理那才真是胡搅蛮缠。

　　在今天某些有话语权的人们中间，质疑常识的位在少数，但这不说明常识有其地位，相反，是常识已遭轻视，常识已遭鄙薄，常识已被不屑一顾。不顾常识的言论决策在冠冕堂皇的场合被隆重推崇，一定程度上甚至成了中国的“国情”。

　　因此， 中央只能再次祭出“宏观调控”的法器，即使“宏观调控”要付出不菲的代价，也只能在所不惜。因为此代价比起不顾常识的言论决策所造成的代价，最终要小得多。而宏观调控所需要付出的代价，也正是对藐视常识的惩罚。

常识之一，苹果是供吃的，不是光供看的

　　昨天妈妈给小明买了2个苹果。今天爸爸给小明买了3个苹果。问小明一共有几个苹果？答：小明一共有5个苹果。

　　昨天妈妈给小明买了2个苹果， 小明吃了1个；今天爸爸给小明买了3个苹果，小明吃了4个，问小明今天得到的苹果比昨天多多少？小明一共还剩几个苹果？答：小明今天得到的苹果比昨天多一个，现在小明没有苹果了。

　　在严肃的学术研究领域抄录幼儿园和一年级小朋友做的算术题，这并不是笔者的无聊和恶作剧，而是因为某些有话语权的人们，已经缺乏幼儿园和一年级小朋友的见识。

　　 “城乡居民收入继续提高。职工年平均工资19452元，比上年增长9.5%……城市居民人均年可支配收入13250元，按可比口径算，比上年增长11.2%。”

　　“城乡居民收入稳定增长。……城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增加9.9%。”

　　以上文字，分别见于《2002年上海市国民经济和社会发展统计公报》和《2001年上海市国民经济和社会发展统计公报》。

　　这些文字告诉公众，上海市民的收入增长比起同期的GDP增长还要可观。

　　谁也不会去怀疑上海市民的收入增长，人们坚信：收入增长就等于生活水平提高。

　　一些专家学者以此为据立论：上海属国内消费能力最强的城市，上海市民有承受高房价的能力，上海人可以大胆消费、超前消费、贷款消费而无后顾之忧。

　　结果是，偌大个上海，没有了可供中低收入者选择的住房。

　　有些人已经产生了这样的幻觉：只要小明在昨天和今天得到了爸妈给的苹果，这苹果就象当年工宣队献给毛主席的芒果，会永远存在下去。

　　而有些人关注的是：小明今天得到的苹果竟然比昨天得到的多了百分之五十！

　　小明的爸妈则是这样观察这样考虑的：小明吃了苹果没有？吃了几个？明天是否还需要买？眼下小明是没有苹果可吃了，爸妈很自然会再去买，爸妈认为，买苹果是给孩子吃而不是给孩子看的，更不是为标榜父母的“爱心”供左邻右舍来参观的。

　　买了苹果是为了吃， 这是常识。

　　挣了收入是为了用、为了生活， 这也是常识。

　　小朋友吃苹果时可以放心大胆，因为有父母给他买。

　　工薪一族的成年人在使用钱时不可以放心大胆，因为他们受到来自收入和支出的两方面约束。

　　其实，从上海城市居民收入支出结构分析， 上海居民离放心“用明天的钱”还差得很远很远。

　　笔者从三个方面来说明问题。

　　1. 低收入者在上海市民收入结构中的比例在扩大增长。

　　我们每天的劳作都与“收入”有关， 对“收入”“人均可支配收入”这类名词我们耳熟能详。但是，“收入”、“人均可支配”具体包括那些内容，恐怕知之者不多。

　　在统计学意义上， 收入分为以下几种：

　　实际收入       = 工薪收入+经营性收入+财产净收入+转移性收入

　　可支配收入     = 实际收入-记账补贴-个人所得税。

　　现金收入       = 实际收入+借贷收入

　　实际收入又分为工薪收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入四个栏目，各栏目下作如下细分：

表一：

每年统计年鉴、统计公报上的公布的人均收入、人均可支配收入， 就是根据对被抽样调查对象填在这张《实际收入组成表》上的所有收入统计处理后得来的。
2001年、2002年上海城市居民的“人均收入”和“人均可支配收入”如下表：
 表二：

　　注1：2001年 “经营净收益”单指“个体”经营。2002年未加定语。

　　注2：2001年的可支配收入为实际收入-记账补贴-个人所得税，2002年的可支配收入为实际收入-记账补贴-个人所得税-社会养老保险金中个人缴纳部分-出售房屋财产收入，表中的2001年可支配收入计算口径已调整到与2002年相同，因此有可比性。

　　2001年可支配收入：实际收入（12981.53）-记账补贴（41.32）-个人所得税（56.75）-社会养老保险金中个人缴纳部分（200.39）-出售房屋财产收入（779.07）=11904，

　　2002年可支配收入：实际收入（14395.8）-记账补贴（86.4）-个人所得税（59.4）-社会养老保险金中个人缴纳部分（392.64）-出售房屋财产收入（607.56）=13249.8

　　资料来源： 《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴（2002年）》、《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴（2003年）》中国统计出版社出版

　　　　人均实际收入详表显示了在上海的收入结构中，工薪收入加上退休养老金收入要占到实际收入89%~90%的比例，特别是退休养老金要占到实际收入27%~28%，这样的收入结构首先是在提醒我们，上海已提前进入老年社会、面临养老保险支出逐年递增的严峻局面。其次，劳动收入已占到市民收入的“绝大多数”，退休养老金这些低水平的收入已在实际收入中占了相当可观的比重、并且还在继续递增（2002年比2001年增加了0.9%），这说明市民整体的实际工资水平是在下降。其三，上海这样一个社会保险机制在全国占领先地位的城市，其市民的社会保险收入只占实际收入的0.3%，辞退金倒要占到实际收入的0.9%，这也从一个侧面反映了社会的保险积累有捉襟见肘之忧、就业状况不容乐观。

　　从收入结构组成中还可以看出，“人均收入”、“人均可支配收入”中那么多收入项，对于普通市民来说，即使同时发生三种收入， 实际收入也不一定高。一个退休工人可以既享受退休金，又从事“退休再就业”再得一份薪金，同时还有着储蓄利息收入，象这样三种收入兼一身，也不一定都能达到公布的上海职工平均工资19473元的水平。如果把抽样人口中10%的最高收入者的收入去掉，2002年上海城市居民人均可支配收入将远远低于13250元，因为在2001年和2002年，上海城市居民中等偏上收入者的收入也只有最高收入者的45%~46%（引自《上海统计年鉴》数据）。

　　上海市民收入结构还揭示了一个不容忽视的现象，那就是经营性收入和财产性收入占实际收入的比重低，2001年才占1.2%，2002年也才占了3.7%，这说明上海市民的收入结构中资本收入占的比重低，低到与上海要成为国际金融中心的目标很不相符（美国个人收入中资本收入比重为25%）。这里恐怕很难排斥经营性收入和财产性收入特别是财产收入中的股利收入被少计算的可能。举个例子，上海2002年不包括个体经济的私营经济单位有22.47万个，股东有47.8万人，根据《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴》的调查表，上海2002年人均股利收入才5.16元，《上海统计年鉴》公布的上海2002年人口是1334.22万，计算下来，上海私营经济单位一年的股利收入才6885万，把这些股利分给私营企业47.8万股东，每个股东平均只得到144元，这可能吗？

　　根据《上海统计年鉴》提供的数字，上海2002年最高收入户的人均可支配收入是31619元，2001年最高收入户的人均可支配收入是30615元。2001年、2002年各档收入间的人均可支配收入比较入下图：

表三：

　　恐怕绝大多数的上海市民会对“上海2002年最高收入户的人均可支配收入是31619元”不以为然，会对最低收入户收入数与最高收入户收入数只相差5倍不以为然。光以国有企业举例，同一个企业的最高收入者的工资与最低收入者的工资差别往往远不止5倍。

　　统计年鉴告诉我们，上海2002年有373.42万职工，职工年平均工资19452元，相当于月均工资1621元；在岗职工290.59万，在岗职工的年平均工资是23959元，相当于月均工资1997元，绝大多数的上海职工会对这些“平均工资”数还是不以为然。当然，职工到手的收入中已经扣除了社会保障的个人支出部分。也就是说，平均工资中包括了社会保障的个人支出部分（单位代缴部分）。上海2002年的人均社会保障个人支出部分金额是1000.2元，其中包括养老基金个人缴纳部分393.12元，住房公积金个人缴纳部分435.36元，医疗基金个人缴纳部分110.52元，个人缴纳失业基金57.96元，其他社会保障支出3.24元。但即使这样，1000元“平均”到12个月中，每月是83元。“到手”的职工月平均工资就是1538元，“到手”的在岗职工月平均工资就是1914元。但事实上，底层社会中三口之家每月能拿到手的收入数如果能到3000元，是属于很不错的了，相当多的家庭月收入在1800元~2300元之间。

　　我们可以相信年鉴提供给社会公众的数据都是抽样调查的结果， 但是，当抽样结果与我们的常识距离太大时，我们该怀疑常识、还是怀疑统计调查结果？

　　也许我们会得到这样的回答， 那是500户的抽样结果，并不是统计推断数。但如果不能从抽样结果中得到统计推断，抽样干什么用？其实，决策部门是把统计抽样当成统计推断使用的，每年统计公报公布的人均可支配收入，都是500户的抽样结果。

　　还有一种解释，那就是少部分人的“工薪收入”高到足以能把绝大部分人的中低工薪收入“平均”上去，特别是一些国有大中型企业领导层一年的工薪收入，就比普通职工一辈子的收入还要高许多；当前一些国家公务员的收入，也比普通职工一辈子的收入要高出许多；当然还有少数“白领精英”。最近，笔者听了一堂面对信息产业、广告业、金融业、房地产业、计算机产业的人力资源总监的培训课。讲坛上，台湾著名人力资源专家周昌湘先生问那些精英荟萃行业的人力资源总监，一个外地人到上海，要多少月生活费用？回答是：“至少三千吧？不然怎么生活？”问他们，对单位有用的人才要多少年薪才能留住？有一个广告行业的总监回答是60万，最低，也不下20万。

　　中国当然需要精英，也需要给真正的精英以高薪酬，问题在于，不要把“精英”才能有条件得到的收入平均到或者强加到“非精英”的名下，这样决策层会被误导，决策就会与常识脱节。

2.支出增长远超出收入增长
    与收入对应的是支出。
      “人均支出”、“人均消费性支出”……，这些名词同样我们耳熟能详。那么， “支出”又是怎样组成的呢？

表四：

实际支出统计是根据上海500户住家的抽样调查得来的。
2001年、2002年上海城市居民的“人均支出”如下表：
表五：

　 资料来源： 《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴（2002年）》、《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴（2003年）》中国统计出版社出版
注：《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴（2002年）》中2001年上海的购建房支出数是1618.54元，1295.92元是笔者根据《上海经济年鉴》数据计算而得，之所以取1295.92元， 是笔者经过计算后认为取1295.92元能与统计年鉴中实际支出数相符，与“按可比口径算，比上年增长11.2%”的说法相符合。

　　我们已经知道，上海2002年人均可支配收入比上年增长11.2%，从“表五”上，我们看到2002年的实际支出比上年增加27.3%，消费性支出比上年增长12.1%；但消费性支出占实际支出的比例比起2001年要足足减少9.3个百分点，也就是消费倾向减少了9.3个百分点。

　　在非消费性支出中，人均购房消费比上年增加1427元，是上年的1.1倍，人均社会保障支出比上年增加529元，是上年的1.1倍强。在消费性支出的增长中，人均支出增加绝对值在100元以上同时人均支出增长幅度在30%以上的有4个具体支出项：住房支出（包括房租、物业管理费、维修、水电燃气，不包括购房支出）的绝对值增长417.5元，增幅203 %；文化娱乐服务的绝对值增长195元，增幅175 %；电讯费的绝对值增长102元，增幅30.9 %；交通费（仅指车费部分，不包括家庭交通工具和为交通工具充电充燃料部分）的绝对值增长110元，增幅30.9 %；如果把学杂费的增长绝对值97元、粮油支出增长绝对值是79元、滋补品增长绝对值74元、在外就餐增长绝对值72元一共算上，8项支出的增长绝对值是1147元，这样，2002年8项消费性支出的增长数就与2002年全部消费性支出的年增长数1128元差不多相等，分析8项消费性支出的增长原因就等于分析了2002年全部消费性支出的年增长原因。

　　这8项消费性支出增加的原因除了谁也不会否认的生活水平提高因素外，还有同样不可否认的拆迁因素、行业垄断因素、教育产业化、社会保障费用缴纳基数增加等因素而导致，后面的这些导致支出增加的因素，把“收入增加”的现实好处抵消了好多。
表六：

　　表中所示，2002年人均实际收入比上年增加了1414元，人均实际支出同比增加了3270元；人均可支配收入比上年增加了1345.8元， 属于可支配收入部分负担的支出同比增加了3075元（1127.9+1426.8+336.07+183.72）。实际收入比上年增加10.9%，实际支出比上年增加27.3%。与2001年相比，2002年人均实际支出的增加部分要超出2002年人均实际收入增加部分达1.31倍，2002年人均实际支出的增加数要比2002年人均实际收入的增加数多1855.8元。

　　如此，市民是只能负债消费了。　那就请看市民是怎样借债还债的。

3.借入款远高于借出款，人均住房贷款数几乎等于人均赤字
    现提供2001年和2002年上海城市居民人均借贷收入和借贷支出表。
    按照统计口径，全部借贷收入指：提取储蓄存款、借入款、收回借出款、收回储蓄性保险本金、兑有价证券、回收资本金、借入住房贷款、其他借入款。
    全部借贷支出指：存入储蓄款、借出款、归还款、储蓄性保险支出、购买有价证券、归还住房贷款、归还车贷款、其他贷款。
    下面表中提供的是2001年、2002年部分项目借贷收入和部分项目借贷支出。

表九

            2002年比起2001年， 借贷活动的一个明显特征是借贷收入大幅度增加， 借贷支出大幅度减少，且增加绝对值要大于减少绝对值。

　　借贷收入中住房贷款和借入款增长幅度分别在人均422元、人均229元基数上达到112%和443%的增幅，占当年借贷支出的比例从2001年的12.3%、6.1%激增到2002年的20.3%、11.1%。而借贷支出中储蓄性保险支出和购买有价证券的支出大幅下降，占借贷支出的比重从2001年的14.5%、15.9%下降到2002年10.9%、2.1%。归还住房贷款数额则增长了142%，占借贷支出的比重从2001年的2.8%增加到8.6%。人均存入储蓄款有显著增加， 但比不上人均提取储蓄款的增加，存入储蓄款的增长幅度仅是提取储蓄款增长幅度的一半。

　　根据上海市民2002年借贷情况能看出，2002年一年中上海城市居民人均住房贷款数与人均赤字数很为接近。

　　2002年居民人均实际收入14396元，人均实际支出15247元，人均实际支出超出人均实际收入851元，也就是人均赤字851元，这个赤字数，略小于2002年人均住房贷款893.04元。也就是说，全体市民入不敷出的那部分钱略小于全体市民借款买房的那部分钱。

    事实上，2002年上海市民的人均负债数是1379.88元。

　　计算式：人均住房贷款893.04元加上人均借入款和其他借入款486.84元，总和1379.88元。

    没有错，上海城市居民的收入是在“继续提高”，是在“稳定增长”。

    但请不要忘记， 伴随着收入提高的，是住房贷款、借入款和提取储蓄款也在“继续提高”，住房贷款、借入款是以1倍、4倍的倍数在增长，而且是飞速增长，提取储蓄款则与可支配收入增长保持同步。“用明天的钱”是“看起来很潇洒”，实际太悬乎，因为这关系到“明天的日子咋过”。有谁敢在不能保证明天有收入的情况下“用明天的钱”，这不但是对自己的不负责任，更是对社会的不负责任。那些盲目鼓动“用明天的钱”的人，也是对社会不负责任，是对社会的安定、稳定不负责任， 是对社会的长治久安不负责任！

    我们不要忘掉一个常识：苹果是给小明吃的，“收入”是需要“支出”的。要生存就会有支出，为了应付支出， 才去挣收入。

　　我们如果能时时记住世上还有常识存在，也许不需要化大力气“宏观调控”的。

                            常识之二，民以食为天

　　好些专家学者喜欢把上海与其他先进国家地区的经济状况相比，比较下来总是得出这样的结论：上海完全有理由象人家那样消费。

　　事实真是这样吗？任何结论产生于调查研究之后，请诸位与笔者一起进入调查研究过程。

　　首先，笔者认为分析消费行为首先要看各类收入阶层的收入结构和消费结构，特别要看我们“吃”占了多少比例、我们比人家相比，在“吃”上多化了多少，这才是衡量生活质量的标志。即使对于上海这样的“景观城市”也不例外，也要这样相比。只有这样比，才不会与常识相差太远。

　　笔者还认为，为了真正明白人家是在怎么消费的， 我们应该对“自家的”和“人家的”“消费”解剖麻雀。
    先看“自家的”。
表十

　　上海2002年最低收入者、低收入者、中等以下、中等收入者的食品消费连住房消费（指房租、物业管理费、水电燃料费、房屋修理费，不包括购房费，下同）占消费性支出比例都在52.8~56.3%之间，中上收入者和高收入、最高收入者的住房消费比例在45%~48.5%之间。收入高的那部分人比起收入低的那部分人在食品消费、住房消费比例中的不足部分，由收入高的那部分人在交通通讯和家用设备上的多支出弥补了。根据细项分析，在交通通讯方面低收入者和中等以上收入者也在提高消费， 但主要是提高在车费消费上，因为交通消费在消费性支出中占的比例是5.3%，而车费占交通消费比例是70%。随着城市规模的扩大和动拆迁，车费支出已经占到很多工薪族收入的1/10甚至更多，不少月收入千把块钱的上班族为了节省这方面支出，连空调车都不舍得乘坐而宁愿等普通公交车，就为了能省下一元钱。

　　在教育娱乐消费上，低收入者和最低收入者的消费比例超过其他收入者，那是他们为“教育产业化”作的贡献。娱乐消费则与他们基本无缘。

　　通过表十、表十一可以看出，2002年虽然“人均”恩格尔系数是39.4，但约有55%的家庭其恩格尔系数是在42和42以上的（2002年人均恩格尔系数是按照人均食品消费在人均年可支配收入13250[月人均可支配收入1104元]中的比例而定，中等收入家庭的恩格尔系数已经是42了）。与美国相比，上海市民2002年中等收入和中等以下收入者的恩格尔系数相当于美国102年前的水平， 1900年时，美国的恩格尔系数是43。

　　值得指出的是，恩格尔是19世纪的人，100多年过去，世界各国的消费内容发生了翻天覆地变化。譬如手机消费、网络消费、网络通讯消费、电子商务等， 都是恩格尔时代根本不发生的消费， 这些消费内容增加了，食品消费的比重自然会减少，如果考虑了这些因素，上海2002中等收入和中等以下收入者的恩格尔系数其实要高过美国1900年的水平。

    在与国际先进社会横向比较中，信手拈来与香港、美国相提并论的，往往是上海。但我们在比较时，对香港、对美国甚至对上海是否真的了解了？是否在“了解”两字上盲点还甚多？笔者光是为了把香港、美国和上海的人均支出作相互比较，曾收集了不少这方面数据， 但是由于很多数据只有结论而缺少得来的过程，被笔者舍弃了。因为笔者不清楚这些来自不同国家地区的数据其统计口径是否相同。最后，笔者采用的比较数据是《2002年港澳经济年鉴》中《按组成部分划分的私人消费开支》的数据和《美国统计年鉴》公布的1997年美国的人均支出数据。因为这些数据使“人均支出”有可追溯性，这样笔者可以对不同国家地区数据根据同一统计口径调整，可以使这些数据具备“类比”的条件。

　　根据《2002年港澳经济年鉴》登载的《按组成部分划分的私人消费开支》，1997年香港的本地市场内货物及服务的消费开支是8072.23亿港元，私人消费开支8068亿港元，两数相差4.23亿港元，相差百分比0.05%；1997年香港的本地居民在外地的开支是781亿港元，非本地居民在本地市场开支是785亿港元，两数相差4亿港元，相差百分比0.5%，故笔者认为把1997年的《按组成部分划分的私人消费开支》用来作为计算香港市民消费性支出的组成误差较小，能得到比较清楚的香港市民人均消费性支出结构情况。

　　关于美国的食品消费，一般认为占消费15%的比例， 这个说法没有错， 但是不能与上海食品消费占的比例作比较，即美国的15%与上海的39.4%缺乏可比性。 因为美国的“消费”概念包括了捐助、包括了人身保险养老年金、包括了住房抵押贷款、也包括了财产税，总之， 除了个人所得税外，所有的花消都属于“消费”，而我国的“消费”是分“消费性支出”与“非消费性支出”的，捐赠、养老保险、赡养支出、税金都属于“非消费性支出”， 要让我国统计口径上的“消费性支出”与美国的“消费”同口径， 必须在美国的“消费”中扣除那些 “非消费性支出”，才能看到清晰的美国消费结构。而根据《按组成部分划分的私人消费开支》对香港的消费结构分析就没这么麻烦，因为各种消费数据直接来自消费市场，不需要扣除“非消费性支出”。
   

    调整以后，1997年美国的消费性支出与非消费性支出的比例是72：28     （27400美元：10661美元），而上海2002消费性支出与非消费性支出的比例是68.6：31.4（10464元：4783元）。美国的消费性支出与非消费性支出的比例关系与2002年上海消费性支出与非消费性支出的比例关系是很接近的。这样调整后的数据有很大可比性。

　　按与中国可比口径调整后的美国“人均可支配收入”中，食品占的比例是19.6%，香港居民食品占的比例是13%，上海2002年的人均食品支出比1997年的美国多19.8个百分点，比1997年的香港多26.4个百分点。

　　可见， 我们要“拉动消费”的前提是“缩小食品支出比例”，如果上海的普通市民在食品消费上能比美国香港少支出10个百分点，有很多项消费会自发启动起来，在食品消费占高比重的前提下，其他消费是难拉动的。如果硬要“拉动”，那只能以影响老百姓正常生活为代价了。

　　通过对“住房支出”的两地对比可见其一斑。
    2002年，上海城市居民人均购房费用占全部支出的17.9%。
    计算式：人均购房费用2722.68元除人均实际支出15247.44元。
    1997年，美国居民人均住房抵押贷款和抵押贷款利息支出、住房财产税支出是3196美元，占人均实际支出的38061美元的8.4%。38061美元，是把美国统计年鉴的“人均消费支出”统计数34820加上税金支出3241美元得来的。

　　上海2002年城市居民人均购房支出占实际收入的比重要比美国1997年同类支出比重高出9.7个百分点。
　　在“上海香港美国人均可支配收入比较”表中，经笔者调整后的美国1997年消费性支出实数27400美元，非消费性支出实数10661美元，在 “非消费性支出”中，包括了税金3241美元、人身养老保险3223美元、现金捐助1001美元、抵押贷款利息支出2225美元、住房财产税支出971美元。
　　1997年，美国的人均住房抵押贷款和利息支出、住房财产税支出占“非消费性支出”的30%。
　　2002年，上海城市居民人均购房支出占非消费性支出的56.9%。
　　上海2002年城市居民人均购房支出占非消费性收入的比重要比美国1997年同类支出比重高出26.9个百分点，而美国的以个人所得税为主的税金支出比重占“非消费性支出”30.4%，上海只占1.2%，美国的人身养老保险支出占“非消费性支出”30.2%，上海连医疗保险、失业保险全部计算在内，只占11.8%。

　　无论在实际支出还是非消费性支出上，上海的购房支出占其中的比例之高让美国难望项背。如果要按房价占收入比的高低来“论资排辈”，那应该让美国与上海接轨。

　　我们再与香港比。

　　香港政府规划署在1999年发了一万张调查表对涵盖全港的600万市民作了《住房意愿统计调查》，调查报告这样说：“48.9%（住户）正居于自置物业，其中51.8%需要按揭贷款。每月按揭还款额的中位数是9100元，其中最低为6000元， 最高为11000元。而按揭还款与入息（收入）的中位数是33%。”“46.5%是租客。每月租金的中位数是1450元，其中最低1278元，最高5000元。而租金与入息的中位数是14%。”由此可以计算，香港置业者1999年的户均实际收入是33.1万港元，户均按揭还款数10.92港元，租房者户均实际收入12.43万港元。

　　香港已购房家庭的购房开支占家庭实际收入比例高出上海人均购房开支占实际支出比例15.1个百分点。

　　但同时，香港的食品、医疗、教育开支一共才占到消费性支出的18.5%，而上海，这三项支出要占到54.2%。整整相差35.7个百分点。

　　香港公立医院普通病房每日收费68港元，一切膳食、住院、化验、药物以及手术及其它医疗费用均包括在内（香港统计处《2000年香港年报》）；香港学位及学位以上程度课程的学费每年42100港元，副学位程度以上课程每年31575港元，相当于中等以下收入者2个月和2个月不到的工资。（99年10月~2000年9月， 香港甲类用户月平均开支最高为18499港元）。

　　在有关收入和开支问题上，我们再要同香港比什么呢？
　　还是让我们重温古训吧：民以食为天。
　　这原本是最基础、最普通的常识了。

                  常识之三，解决住房问题要与收入“俱进”

　　以上海目前这样参差悬殊的收入水平，居民想改善居住条件却只有买商品房“华山一条路”，这在先进国家和地区难以找到先例。

　　香港、美国是对各种收入层次的人提供不同的住房选择的。在本章节中，笔者引述的是美国香港怎样根据“常识”解决住房问题。有关香港的资料，来源于《香港房地产市场》（苗壮等编，中国经济出版社，1995年版）和香港政府网站公布的各职能机构述职类文件；美国资料出处：1.《AMERICAN  EPOCH  A Histori of the United States Since 1900》by Arthur S.Link  Willian B.Catton, 中文译名《1900年以来的美国史》，刘绪贻等译，中国社会科学出版社1983年版，2.《THE ANERICANS  the Democratic Experince》by Daniel J.Boorstin 中文译名《美国人——民主的历程》，谢廷光译，上海译文出版社1997年版，3.林坚、冯长春摘自《国外城市规划》。
以香港为例。

　　香港居民可供选择的居住内容包括：1.购买私人楼宇。2.申请入住公屋。3.购买“居者有其屋”。4.租私人楼宇。

　　公屋是供出租的，公屋的租金不包括地价（香港建筑成本中地价占80%），这样的公屋，在86年底的香港有54.3万个，入住居民222.5万人， 占香港当时人口的40%。 “居者有其屋”的房屋是供具备了买房条件的人买的，86年底，“居者有其屋”有6.9万个单位，居民25万， 占人口5%。

　　香港也鼓励居民自置居所，但香港自置居所政策是根据大部分人的收入“与时俱进”地演变着。香港在1978年才推出“居者有其屋”计划，在1979年推出私人机构参建居屋计划，这些居屋都是以类似地区同类楼宇市值一半的价格出售给居民， 旨在协助中等及低收入家庭置业。到2001年，已有31.1万个单位售给了符合资格家庭。

　　1987年，香港又推行住宅发售计划，让中等及低收入家庭在以上两个选择外再增加一个置业选择。

　　1993年，“夹心阶层住屋计划”开始实行，这个计划包括一项主体计划和一项贷款计划，这个计划以帮助中等收入家庭自置居所为目标。

　　1998年3月，推行“首次置业贷款计划”，帮助首次置业者用低息贷款置业，惠及三万家庭。

　　从1999年12月开始，低息贷款计划向60岁以下单身人士作“政策倾斜”。

　　针对低收入的租屋住家庭，香港在1997年2月推出“租者置其屋”计划，让租公屋家庭以合理的和他们能够负担的价格购买现在居住的公屋单位。

　　1999年7月，香港还推出“可租可买计划”，对于住公屋到期者，可另行选择购买公屋，对受重建和清拆计划影响的居民和初级公务员，选择此计划买房的可在六年内领取按揭还贷补助金。

　　如果租公屋的住户连交租金也有困难，可申请 “租金援助”，通过租金援助可减少50%租金。对于经济条件较佳的租房户，则要缴纳高租金，最高可达正常租金的两倍。
再看美国。

　　美国住房政策也主要是面对中低收入家庭。

　　本世纪20年代末30年代初，美国经济出现大萧条， 1925年时建筑的住宅数为90万套，1933年只建筑了6万套，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产，住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。1937年美国第75届国会进行第一次会议，通过了瓦格纳——斯特高尔国有住宅法，政府制定了住宅计划，根据这个计划，设立“联邦平民房屋建设总处”(USHA)，以建立永久性的中央补助。在内政部建立美国住宅管理局，美国住宅管理局负责建造公共住宅，发放可以高达住宅建筑成本100%的长期贷款，对地方机构进行年度补助，并确定成本与建筑标准及住户条件。比如，公共住宅住户必须是收入属于最低的三分之一那部分人，1941年12月31日，居住美国住宅管理局所属住宅的全部家庭的年平均收入为837美元，每套住宅平均租金为每月12.64美元。在1941年的美国，31%的家庭年平均收入在1000美元以下，61%家庭年平均收入在2000美元以下，当时的家庭平均人口是3.6人。

　　1937年到1940年，住宅管理局建住宅16.1162万套，从1939年到1942年，住宅管理局建房占全国建筑住宅的1/10。

　　1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出住房目标：“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境” ，大幅度增加联邦住房建设，为清除贫民窟和建造廉价的穷人住房提供大量联邦基金，并授权在其后6年为低收入家庭提供81万套住房，占美国1/3低收入家庭的9%。

　　1954年，政府制定《住宅建设法》，根据此法，美国的“重建城市”计划开始实施，这个计划实施的结果很象当今中国的大规模城市改造：拆除旧建筑，包括拆除商业建筑和公共房屋设施，用新的城市中心代替原来的中心。实施此计划有一个动听的说法：“保证每一个美国家庭”在“经过精心规划的、取消种族隔离的住宅区”内有一个“象样的家和适于居住的环境”。但是这项计划实行的结果令人失望。“城市重建计划的假定收益人——城市贫民，正在遭受比以往更大的痛苦。”美国著名历史学者、曾任美国国会图书馆馆长的丹尼尔?J?布尔斯廷(Daniel J.Boorstin)如是说。 “受苦最深的是穷人”，美国住宅建设专家查尔斯?艾布拉姆斯承认，“在原地建造起来的新住宅价格太贵，原来的搬迁户不能得益。”新建住宅的数目，估计不到拆毁住宅的四分之一。1962年兴建的公寓或私人住宅，多半是用来取代低租金住宅的，这些公寓的平均每月租金为195美元，其中相当一部分住宅的租金每月超过360元。”

　　丹尼尔?J?布尔斯廷评论“这些失算的后果是灾难性的。城市重建本应对人民有所帮助，但结果表明，药物比疾病更为槽糕。”美国社会学家赫伯特?甘地则特地搬到了波士顿一个将拆毁的贫民区“体察民情”，甘斯发现，“贫民窟”社区有其自身兴旺发达的社区生活。在那里，居民感到生活得自由自在。甘斯感悟到，政府的重新开发的设想自始至终有一个大误区，就是没有把“人”放在第一位，政府对 “清理和重整地基本身”的重视要超过对 “地基上居民需要”的重视。这种“城市重建”计划的结果就是破坏了一个现存的社区，从而引起了个人无所适从的新问题。两年后，原波士顿贫民区居民再搬回政府修建的取代贫民窟的豪华公寓，一个临床心理学家研究后发现，几乎有一半妇女和三分之一以上的男人，都患有严重的悲伤反应症或更槽糕的疾病。

　　这样，美国重建和振兴中心城市的努力宣告失败，而对这种“努力”的反省，使美国人认识到，住宅要合乎什么样的标准，这是随经济发展而发展的，但是为了达到标准而要干涉、破坏一些人的居住环境，则是弊端明显的。

　　1961年，肯尼迪政府提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想。

　　1965年约翰逊政府制定《住房与城市发展法》，此法再援助低租金公共住宅24万套，并在4年之内拨29亿美元联邦赠款用于城市更新。又提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20％，其余租金部分的差额则由政府提供补助。

    1966年，国会批准联邦直接向低收入家庭提供房租补贴的条款。还设立内阁级别的住房和城市发展部以执行此计划。同年通过了《示范城市与都市区再发展法》，该法试图集中改善贫民区居住“整个环境”，旨在对大约60~70个城市的贫民窟进行清理更新，为实施此法，联邦拨款达到计划与建筑费用的80%，并提供土地开发抵押保险以支援新式社区的建设。而此时，新式社区正成为中产阶级追逐的新的生活方式。政府步出原先改造贫民区时轻视居民需要的误区，使社区建设更为人性化。该法同时就改善就业机会也做出了努力。

    1968年8月通过一项住宅法，要求到1970年为低收入和中等收入家庭兴建或修整住房170万套，到1978年为600万套。

　　1969年，尼克松已任职。当时美国有46%的家庭年收入超过1万美元，19.2%的家庭年收入超过1.5万美元。当然美国同时还有百分之八的白人家庭、百分之二十的非白人家庭的年收入不到三千美元。其实在约翰逊任内，有些“向贫困宣战”的举措只不过象做了一次试验， 有识之士已经认识到，要真正“向贫困宣战”，不仅是政府增加拨款的问题，更是要对国家财富进行实质性的重新分配，而渴望得到企业界支持的约翰逊是不会考虑这个问题的。但是，从各个竞争党派的根本利益出发，那一届政府都不能坐视不管财富越来越集中在少数人手中的现象，所以，在1969年，收入最高的5%的美国家庭所得总收入的百分比，从1940年的25.7%，下降到1969年的14.7%，而要为解决低收入家庭住房问题所作的努力，美国没有一届政府敢懈怠。

　　1974年8月，联邦政府出台了“住房与社区发展”法案第8条款计划。明确为低收入家庭的租金交付提供信用担保，提供信用担保对象为：低收入家庭、62岁以上的孤寡老人、残疾人士、无家可归者等。

 　　80年代末，凡按规定购买四居室以下住宅的美国家庭，可获得最高额度为10.7万美元的抵押贷款，贷款期限最长为30年，对25万美元以内的房价只需支付3％的首期款。超过部分也只需付5％的首期款，提前还贷不进行处罚。

　　为了让低收入阶层能买得起住房，美国还推出低收入阶层税金信用计划，由美国联邦和州政府发放税金信用证。有关人士或机构获得一定额度的收入税的减免。该项计划提供了一个9％的减免税率，计算基数是不包含土地成本的建房开支，并明确只对为低收入阶层提供的住房部分予以减免。据统计，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使得不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。

　　通过诸如此类的努力，美国的私有住宅才得以从1940年的不到44%，发展到1970年的63%、1995年的65%。

　　这些实例告诉我们，无论美国还是香港，住房政策都是围绕社会上大部分普通收入者而制定、修改的。这样做，首先是为了维护社会的安定和维持有效的统治，客观上也促进了社会经济的繁荣发展，并使住房这一社会问题真正得以解决。

　　在住房问题上，上海努力想同国际接轨。这种雄心固然可嘉，但接轨不是把两股轨道一对接就完事了。要接轨，必须对两股轨道的材质、对轨距、对轨道基础、对轨道上的荷载物都要搞清楚计算清楚，然后再谈接轨。否则谈“接轨”难免盲目，而盲目接轨的后果就是翻车。

             常识之四，解决最大多数人民住房问题是人民政府的天职

　　应该承认，我们在上世纪90年代末推行的住房市场化并非有很明确的为中低收入者解决住房的动机，那时房地产市场连年低迷，内需又难启动，政府是想让房产市场化来带动内需，使房产市场走出“熊市”。但现在看来， 这种从房地产业着手启动内需的做法并非成功。

　　首先，当一个原先的特大型工业城市产生了大量失业下岗工人时，要靠普通工薪阶层来掏钱启动房地产市场内需是不现实的。1992年底，上海国有工业企业职工有210万，到1998年底减少到93.9万，减少了55%，从1998年到2002年底，又减少了59%，到2002年，国有工业企业职工是38万。启动内需没有成功，倒把一千三百万户籍市民“启动”到人均负债1380元。既然普通职工注定不是房地产业的“内需者”，于是政府房屋政策向有产者、有钱人倾斜。如果光这样倒也罢了，同时进行的城市改造才真让中低收入阶层无奈：一方面，大量的动迁户需要房子，另一方面，市场上买不到中低收入阶层买得起的房子，到现在上海已经动迁了70万户居民了，地方政府这才想到要为“中低收入者”和动迁户造“6000元以下的中低价房”，而有些记者很轻松地写道：“6000元左右楼盘一般分布在外环线附近”，“在价格上非常具有优势：6000元单价的房子100平米总价60万，首付18万元，剩余贷款30年， 平均每月还款2000多元，正符合大多数工薪阶层的需求。”（2004年6月16日上海某早报）应该说，“大多数”的工薪阶层见到这样的报道会哭都哭不出来！

    其次，一个正常运作的房地产市场应该是一个能让中低收入者或租或买都能参与的市场。要让中低收入者都能参与， 就必须要有让中低收入者可选择的房源，必须要有为中低收入者造房的部门。在土地是稀缺资源、土地由政府出面限量供应的情况下，房地产商是不可能为中低收入者造房的。房地产商是商人， 商人追求利润最大化是天性。99年以前，上海对造内销商品住宅的批地是不收地价的，他为什么不造高标准的、高档的住宅图个好卖价？99年后收地价了，他造的房当然要把地价算上去，算在房价上的地价肯定要远远高于他付出的地价。而能付得起高房价的当然不是中低收入者，房地产商也自然不会把为中低收入者造房作为他精明的获利选择。

　　中国有个有名的房地产商说，他是为5%的人造房的。也就是说，他造房， 就是以赚到最多的钱为目标。这样的商人是本份的商人，本份之处在于，他要把商人这个社会角色做纯粹。当然，“赚最多的钱”、把商人的社会角色做纯粹是要守道德底线的，但是“为底层百姓谋利益”、为“造老百姓买得起的房”而甘愿减少利润决不是商人这个社会角色该做之事。任何人包括政府不能要求、强求房地产这样做。同时， 也不应该鼓励房地产商这样做， 如果这样做，有悖于市场经济规则，也等于在鼓励作秀。

　　然而，商人这个角色不应该做的， 恰恰是政府这个角色责无旁贷该做的。“为底层百姓谋利益” “造老百姓买得起的房”就是政府的份内事。政府不能用“没钱”把责任推卸。理由之一，上海的就业人员几乎都是共和国的纳税人，上海目前的最低工资已经提高到630元了，但800元的纳税起征点没变，政府要顾及普通纳税人利益，不能厚此薄彼。理由之二，几代的国企职工曾以承受低工资为代价为社会主义建设、为国有资产积累作出了巨大贡献，当中国走向市场经济时，国企的分配杠杆却向权力倾斜，大量国企职工成了“被分配遗忘的一族”，“住房商品化”是政府提出来的，住房走向商品化，国企职工却少有商品化的本钱，虽然一部分职工靠买公有住房产权有了一笔“资产”， 却因为有权势者的同类资产比这丰厚得多得多，这部分职工的资产也就在整个社会层面上被贬值。在这种情况下，把解决普通国企职工的住房问题用“市场化”来推却缺乏道义。理由之三，政府并非缺少可化的钱。《上海统计年鉴》的“银行现金收入支出表”显示，2002年，工资和个人支出占现金支出9%，行政管理开支要占现金支出15%， 2000年到2002年三年间，上海的现金支出中工资和个人支出一共2955亿，而行政管理开支要高达4301亿，行政管理开支高出工资和个人支出46%。而在1985年到1994年十年间，工资和个人支出一共2664亿， 行政管理开支才845亿，行政管理开支只是工资和个人支出的32%。1997年到1999年三年间，工资和个人支出是2752亿， 行政管理开支2056亿，行政管理开支也并没有超过工资和个人支出。统计数字还告诉我们，2000年、2001年、2002年银行的工资和个人支出年增长幅度分别是-5%、9%、10.5%，而行政管理开支年增长幅度分别是26.7%、31.5%、25%！只要上海政府的行政管理开支每年能节省下一些，就有解决中低收入百姓住房的钱。理由之四，香港美国都不敢轻视中低收入者的住房问题，都动用国库和用低税、免税、免地价等办法来方法解决中低收入百姓的住房问题，我们的政府本身就是代表人民的，当政府官员和企业领导的绝大多数都大大改善了住房条件时，中低收入百姓的改善住房问题也应摆上议事日程了。理由之五，如果不是政府大规模动迁的需要，中低收入百姓本着“到什么山上砍什么柴”的生活原则，自会根据自身经济条件来作住房选择。是政府的动迁把市民逼上买房这条路，那政府必须提供市民买得起的房。

　　　现在笔者担心的是，政府对着中低收入需要住房的群体不仅要说“没钱”，还要说“没地”。 市区的地是不会给中低收入者的，要给只有远郊的（现在除了崇明，方圆五千平方公里都算“市区”了），而松江地区奉贤地区的动迁房都要卖到四、五千元，这等于明说连松江地区奉贤地区的地价也是不考虑中低收入者承受能力的，这等于对中低收入者坦言：政府没有土地为你们而留。没有土地给普通百姓留着意味着什么？意味着与百姓收入匹配的房其实与百姓无缘，意味着房地产商只有造高价房、高标准房，才可能得到土地——得到政府的支持。也意味着即使中高收入者都有了两套三套房了，普通百姓可能更加没有房——因为没有地了。

　　前不久，上海《房地产周报》赫然报道了卢湾区最后一块地块即将动迁的消息。这个消息使人惊咤，卢湾区的老旧房子还有好多，怎么就剩了最后一块地了呢？这个消息如果属实，就告诉人们这样一个信息：市中心卢湾区的土地早已属于各房地产商们的势力范围，卢湾区的土地已经被房地产商们瓜分光了。那么，其他各区呢？

　　在中心城区，房地产商实际在握的土地看样子超过了政府所掌握的，可供政府转让拍卖的土地主要在外环线了，但是，为了使中心城市地价保持上升通道，政府把外环线地价也定得高高。地价抬高，房价自然不菲，面对外环线的高房价，绝望的百姓只能以一片骂声应对，伴随着“房价跌下来”的强烈呼声。

　　其实，就房地产市场整体而言，论涨跌是无意义的。

　　象上海这样的世界特大型城市，当然要有高标准住房，当然需要高价的住房，当上海向世界敞开大门、向全国的先富一族敞开大门之际，上海应该有准备相当数量高品位住宅的高瞻远瞩，并对“收取高房价”充满信心。只要房地产商认为有必要和有可能，哪怕每平方米开价一两黄金，谁也管不着。这部分房价高了，满足了成功人士的成就感，实现了房地产商的商业利益，充实了国库财政收入，同时体现了一个步入市场经济大道的世界特大型城市的市场价值。这部分房价应该高，不能跌。

　　对于已经涨到八千、一万的中心城区商品房，如果土地是在地价大幅上涨前就置下的，这房价就着实是炒上去的（谁是主炒者先不论）。如果土地是在地价大幅上涨后置下，那上涨的始作俑者是地方政府。因为涨地价的权力是政府垄断的。

　　　对于外环线附近的现价五、六千元的房子，大家越来越搞不懂这房子究竟为谁造的。
为职工造的？外环线附近有多少工厂？有多少商业机构？有多少事业单位？有多少人在就近外环线的地段工作？有多少企事业单位准备搬到外环线？这个问题恐怕搞规划的人回答不出来。他们的可能回答是：我们在造9条轨道交通线，在造公路，在打造45分钟交通圈。那么，造那么多轨道交通线成本是多少？造公路成本是多少？打造45分钟交通圈的成本又是多少？增加的交通线上跑的车辆每年要耗多少能源？为什么一定要把中心城区居民赶到上海5000平方公里（崇明除外）面积的外围？这样会给百姓增加多少生活成本和时间成本？如果说是参照美国才这样建设，可知道美国的郊区化是在市场经济下自发产生的而不是政府“统一规划”的？而这“郊区化”的“自发产生”又恰恰是源于美国政府对高科技产业的扶持从而改变了区域经济结构和分布、使得相当居民在就住郊区实现了生活工作一体化？如果对这些问题的回答是回避的或充满“外交辞令”的，老百姓凭什么相信你的决策是为老百姓深思熟虑过的、是为了老百姓利益？

　　那么是为了中产阶级造的？那房价倒是挺“中产”的，但是，中产阶级会往那儿搬吗？要搞清楚，这里是上海，不是美国。美国的“郊区化”体现的是一种“新社区”的中产品位，在“新社区”里，“每条街都交错着三种颜色不同风格各异、房间从三寝室到四寝室不等、价格从1.15万到1.45万不等（1965年价格）的房子。” （《美国人——民主的历程》，谢廷光译，上海译文出版社1997年版）由各独立住宅和花园住宅组成的大型社区建立在城市边缘，“新社区”不仅满足他们在生活空间上的追求，更能满足他们的精神追求，他们拥有了郊区的土地，感觉如同祖先从东部向西部移民后自由占有土地那样“爽”。上海外环线现价五、六千元的房子，新新族和中产族很明白原是为疏散市区石窟门里的居民而造的，喜欢“寻找感觉”的一族，怕会找不到感觉。

　　那该是为比“职工”还差一层的其他底层人士造的了。但你知道那部分底层人士一个月到手的钱是多少吗？

　　所以，事实上，上海根本没有为普通百姓造的房。
   普通百姓对着房地产商喊“降价”，其实是找错了对象。人家原本不是为你造的房，凭什么要为你而跌？

　　那么，对着政府喊“降价”？政府说，我没有房。
　　那好，你没有房，我买不起房，我就不买。但你政府也别让我动迁，我买不起动迁房。
　　这下，轮到政府不肯了。但是，房呢？普通百姓买得起的房在哪里？
　　其实地方政府根本没有想到还有买不起商品房的一大群百姓，他们根本没有为买不起房的百姓准备房。

    是“单轨制” （指只造商品房、只供应商品房房源。）造成了今天这样的局面。没有一个“市场经济”的国家和地区敢象我们这样“单轨制”的。“单轨制”的根源在于领导们的眼中并没有“中低收入”的那一层面的百姓。客观分析一下，也许在领导们生活工作的场所和接触范围内，“中低收入者”的确已经消失。至于说到廉租房，累计至今的享用者才一万户，而上海享受城镇最低生活保障人口到2002年还有19.26万户、43.13万人[数据来源：《中国民政年鉴》]）。

　　如果地方政府了解民情，心中有着中低收入阶层的人民，那要搞动迁早就该准备好让中低收入者房买得起、租得起、住得起的房源。现在动迁需要大量房子。却让中低收入者自己到房产市场买房，那无疑是要百姓到房地产商这儿“与虎谋皮”。

　　那么，已到了今天这个局面，政府该做什么呢？笔者的建议：1.在各个行政区里，为中低收入阶层留出地来，降地价甚至免地价为百姓腾地造房。2.对土地已经协议分完、拍卖完的区，由政府向开发商回购一部分土地，作为中低收入阶层造房的储备用地。3.建立专为中低收入阶层住房服务的常设机构。任何社会里，任何时候都有中低收入阶层，在相当长时间内，中国的中低收入阶层更是占绝大多数，所以，为中低收入阶层造房绝非一时的权宜之机。请能考虑到1986年的香港还有占人口40%的人住在免地价的公屋里，上海人民现阶段的生活水平超过1986年的香港吗？

　　这样做了，商品房涨跌就与普通百姓无关。商品房价格尽可以按市场需求所涨落、尽可以按有能力有时间排队抢购每平方米五、六千元、七、八千元房子的人的需求所涨落。

    也许有人会以如下理由反对：1.这样会增加管理成本。2.界定居住对象太麻烦。3.这样会走到“福利分房”老路上。笔者的回答是：1.我们现在的管理成本还低吗？2.真管不过来不是能增加就业岗位吗？3.高喊“停止福利分房”的有几个不是 “福利分房”的既得利益者呢？当“福利分房”把子孙都“福利”到位了，眼见没理由再从“福利”中得益了，再高叫“货币化”，然后制定文件政策让自己从“货币化”中再得益……，别以为老百姓都看不懂，几年看下来了，卑贱者未必愚蠢。

    重复一遍：解决最大多数人民住房问题是人民政府的天职，这是常识，也该是“三个代表”的应有之意。

                         用常识诠释宏观调控
                                    ——宏观调控是苦药，但不会是猛药

又一轮宏观调控开始了。

原因之一是因为常识已经缺位。

宏观调控要唤回常识，要唤回常识也要付出代价的，代价的最终承受者总是广大百姓，这也是常识。

　　中国的百姓从来没有象今天这样关心国家宏观经济政策， 这是因为中国步向市场经济后，各阶层的利益在金融市场、贸易市场、房产市场、物流市场等各种市场充分博弈，国家任何一项经济政策都通过这些市场产生连锁反应。现在的百姓关心政策， 就是在关心自己的利益。

　　一个股市，一个房市， 在最大程度上集中体现了市民的经济利益。
　　宏观调控开始后，对房价的敏感如条件反射。中低收入百姓关心的是房价能跌吗？什么时候跌？但是，因为已经造的房子本来不是为你造的，跌了也与你无干。每平方1万元，跌去两千元，你照样买不起，即使跌到“中价位”6000元， 工薪族你还是买不起。再跌？再跌下去你首先关心的不是房子，而是肚子了。

　　目前，中国城市的“改造”运动是一个地方政府造就的大规模的寻租空间，这个寻租空间，是几乎所有的金融部门都参与进去的，同时，相当数量的外资也参与了进去。房地产就象发酵面团，在酵母（寻租活动）的作用下，已经发得很大了，所以，准确说，房地产的“虚处”已经不是无支无撑的泡沫，而是一团庞大海绵体撑起来的发酵面团，一挤，能挤扁，但如果不挤，这个大体积的发酵面团已经不容你小视其存在，甚至还存在得相当“伟岸”。由于其“伟岸”地存在，地方政府也就更不愿把其“挤扁”，不仅如此，还会酌情追加放面粉（投资），一不让面团发得太松垮，二让面团再增加些体量。这个大面团是以其发酵后的体积存在来论价的，也就是说，寻租行为通过房地产业这个载体已经形成了新的价值，这个价值， 是各级政府都承认、事实上我们大家也都不得不承认的。因为这个发酵面团已经撑大了整个国民经济总量，一旦要否定寻租行为的价值，其后果必然导致多米诺骨牌效应。这样，房价高了，百姓买不起，还要承受因房价高带来的其他涨价效应，而房价跌了，百姓不一定就能买上，反之同样要承受因为“发酵面团”“缩水”造成的真空压力。正因为如此，中央政府才不得不进行宏观调控，同时又慎之又慎，尽量避免全国性的调控。

　　有人认为，房价必跌，因为大涨必有大跌，股市就是实例。

　　不对！股市涨跌与房市涨跌不同。股市从一开始，政府就没忘了提醒大家“股市有风险”。在1997年股市大跌前夕，国家曾经通过传媒连出了十三道金牌警告，每一道金牌都是苦口婆心劝盲目跟进者退出，是“劝退”的。但上海房市从没有来自上层的“风险提示”。相反，上海房市是由地方政府出面，对市民在“劝进”、对投资者“劝进”。劝进还不够，还要打“有高回报”的包票。当百姓听你政府的话（那都是有经济实力的百姓，不乏“精英”们）买房了，当各路资金蜂拥到房地产行业了，地方政府就不能跌个翻脸不认人。你昨天鼓励大家买房，今天又把大家整成负资产，人家怎么相信政府？这样，房价大跌，将三败俱伤：买房者、房地产商和政府。中央政府不能不在调控时不顾及这些既成事实，为了国家和人民的根本利益不受更大的伤害，在既成事实面前中央政府作适度妥协都并非没有可能。所以，指望通过宏观调控让房价大跌不现实。

    有人说，香港房地产行业低迷的今天就是上海房地产业的明天。

 　　错了。香港房地产行业与上海房地产业没法比，上海或者大陆房地产业的优势是其他地方学不来也没法学的。因为人家开业、展业用的是自己的钱，我们用的是别人的钱。
从1995年到2002年， 上海房地产业的自有资金占本年度年资金来源小计的比例在最初两年为最高，占了16.4%、15.3%，最低的98年只有10.5%，2002年是13%，这么低比例的自有资金，使上海房地产商没有后顾之忧。也保证了上海房地产商可以立于不败之地。因为只要有一点点利润，他就是赢家。香港房地产商会因为房市低迷跳楼，那是由于经商的钱是自己的，而上海房市跌得再惨，上海房地产商也不可能去跳楼，他完全可以超脱地该干什么还干什么，等“解套”的一天。

　　那么，为什么是房地产商而不是其他商人有着用10%资金就能操大盘的优惠便利呢？这是由于土地是稀缺资源，批到地的房地产开发商自然也就成了稀缺资源，批到地准备着手开发造房的房地产开发商则更是建筑商要活抢活夺的香饽饽——房地产开发商是建筑商的衣食父母。为了能争到建筑活计，建筑业内部争斗得你死我活——说是竞标，其实是任开发商选择在其他同等的条件下（包括明的暗的条件下）谁能垫付最多造房资金的“合作者”。建筑商为了能“中标”，争相迎合开发商的苛刻条件，然后，再去苛刻下家承包商，又由于僧多粥少，下家承包商低头哈腰承接下来，再去苛刻再下家，最后苛刻到民工头上，所以才有那么多的拖欠民工工资案例。这个操作过程，就是房地产商只需要10%的自有资金就可以运作90%他人钱的全部奥秘所在。当然发展到现在，房地产商运用少部分资金操大盘的技巧也在“与时俱进”了。

　　问题在于，既然土地是稀缺资源，批到地的开发商是稀缺资源，那么掌握批地权的政府呢？那些有批地权的政府官员呢？批地的部门算不算稀缺资源？有批地权的政府官员算不算稀缺资源？如果是，按逻辑推论，应不应该有开发商来“迎合”他们？他们可是房地产开发商的衣食父母啊！

　　有一段民间顺口溜这样总结从批地到建设的全过程：政府无本万利，开发商一本万利，建筑商将本求利，民工无本无利。

　　而开发商仅有的“一本”，又有多少是真正用在“实物”开发上的？房地产开发商的“交易费用”到底占了全部资金的多少比例？

    没有人会告诉我们。

　　所以，是常识告诉我们，宏观调控是十分必要的，是非常及时的。

　　宏观调控在人们的常识中发生，在人们的常识中进行。

　　常识还告诉我们，宏观调控不可避免要触及既得利益群体，所以，必定会遇到阻力。

　　对此，我们不必过于悲观。市场经济既然体现了各阶层利益格局，那么，公平和公正、法律和规则必将在利益争斗中最终成为社会各方的需求和需要。

    让市场经济的涛声浪潮声来唤醒全民的公民意识吧！

    公民意识，是中国振兴崛起的国魂。

    2004年6月